Ce qui bouge chez EDIVIA
Nouvelles bases de données, nouveaux outils, améliorations : suivez l'évolution de LexIA Pro et LexIA Juris, et retrouvez plus bas l'ensemble de la data officielle connectée, à jour au 9 novembre 2026.
Le fil des nouveautés
Salut, c'est LexIA. Trois nouveautés chez EDIVIA. Premièrement : LexIA Pro lit maintenant les tableaux en couleur des règlements d'urbanisme et dit, zone par zone, ce qui est autorisé, interdit ou sous condition. Deuxièmement : la simulation de DPE après travaux se fait en trois étapes plus lisibles, et une page « Mon code » montre les simulations restantes et celles déjà faites. Troisièmement : un article dont l'abrogation est annoncée le dit, avec la date de sa note officielle, et l'urbanisme passe en tête des recherches par numéro. Cliquez sur une nouveauté pour lire la suite.
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Règlement d'urbanisme : ce qui est autorisé ou interdit, lu directement sur le tableau du PDF
Dans beaucoup de règlements d'urbanisme (PLU et PLUi), ce que l'on peut construire dans une zone (logement, commerce, bureau, entrepôt...) est donné dans un tableau où le statut se lit à la couleur d'une case, à une coche ou à une croix. Le texte du PDF ne garde que les noms des destinations, pas leur statut : jusqu'ici, LexIA Pro vous renvoyait donc au tableau du PDF. Désormais, LexIA Pro lit l'image de ces tableaux et indique, pour chaque destination de la zone, si elle est autorisée, interdite ou autorisée sous condition, avec la condition recopiée et la page du règlement. Chaque nom de destination lu est contrôlé dans le texte de la page, et une case que la lecture ne peut pas trancher est donnée « à vérifier sur le PDF », jamais devinée. Sur 25 pages de tableaux tirées de règlements réels, 596 cases sur 597 ont été lues justes, sans aucune erreur, et la dernière a été signalée à vérifier. Sur le règlement de Manosque, dont les tableaux en couleur occupent 65 pages, toutes les cases ont été tranchées, y compris sur les pages qui n'impriment pas leur légende, et les 81 cases contrôlées une à une sur le PDF sont justes. Pour un règlement déjà enregistré, la lecture se lance à la première question sur la zone et prend une à deux minutes. Limites : les PDF de plus de 25 Mo, les règlements fournis en plusieurs pièces et les pages de tableau scannées ne sont pas encore lus de cette façon ; le statut s'y lit dans le tableau du PDF, aux pages indiquées. Le règlement opposable reste le PDF publié sur le Géoportail de l'urbanisme.
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DPE projeté : une page de simulation plus claire et une page « Mon code »
La simulation de DPE après travaux se fait maintenant en trois étapes : trouver votre DPE, indiquer votre foyer pour les aides, puis voir les travaux qui font gagner des classes. Les explications détaillées se déplient d'un clic : la page est deux fois plus courte à lire, sur téléphone comme sur ordinateur, et les trois offres sont présentées côte à côte avec leur prix bien visible. Nouvelle page « Mon code » (dpe-projete.edivia.fr/mon-code) : saisissez votre code pour voir vos simulations restantes, la date de fin de vos crédits et la liste des DPE déjà simulés, avec un bouton pour rouvrir une simulation encore en cours. Abonnés LexIA Pro : la page indique si la simulation offerte du mois est disponible et la date de la prochaine. Le code se saisit masqué, avec un petit œil pour l'afficher, et il est retenu sur votre appareil : plus besoin de le ressaisir d'une page à l'autre. Code perdu ? Indiquez l'adresse e-mail de votre commande : un nouveau code vous est envoyé, avec les mêmes crédits.
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Une abrogation annoncée est dite comme telle, et le Code de l'urbanisme passe en tête
Quand la base officielle LEGI annonce qu'un article sera abrogé sans en fixer la date, LexIA Juris l'indique maintenant : « abrogation différée annoncée », et non plus une simple « fin de vigueur à une date non précisée ». Quand la note officielle de l'article (NOTA) donne cette date, elle est citée, sous les réserves que la note énonce : c'est le cas de 67 articles du Code général des impôts, dont l'article 283 sur les redevables de la TVA, abrogés au 1er janvier 2027 avec le transfert de la TVA vers le Code des impositions sur les biens et services. La date n'est reprise que si elle est à venir et si la note n'en donne qu'une. Les articles cités par la doctrine fiscale (BOFiP) portent la même mention. Quand vous demandez un article par son numéro sans préciser le code, les codes de l'immobilier, du foncier et de la fiscalité sortent en premier : l'article L421-1 du Code de l'urbanisme, sur le permis de construire, n'apparaissait pas dans les 25 premiers résultats. Enfin, la recherche par mots-clés dans un code précis lit trois fois moins de données et répond plus vite.
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Simulation de DPE après travaux à 10 €, packs de 5 et 10, une simulation offerte chaque mois aux abonnés LexIA Pro
La simulation de DPE après travaux de dpe-projete.edivia.fr passe à 10 € par DPE, avec un accès de 24 heures pour comparer autant de bouquets de travaux que vous le souhaitez. Pour plusieurs logements, deux packs : 5 simulations pour 39 € et 10 simulations pour 69 €. Le pack ouvre tout de suite la simulation du DPE affiché et vous remet un code crédits pour les suivantes, valable 12 mois : il suffit de le saisir pour chaque nouveau DPE. Les abonnés LexIA Pro ont désormais une simulation offerte chaque mois avec leur code abonné. La recherche du DPE, sa fiche, l'étiquette recalculée et l'aperçu des classes atteignables restent gratuits. TVA non applicable, art. 293 B du CGI.
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Un extrait est annoncé comme tel, et la jurisprudence donne sa date
Pour répondre vite, LexIA Juris sert d'abord un extrait : le début d'un article de loi, d'un commentaire de la doctrine fiscale (BOFiP) ou d'une décision de justice, ou le passage où figurent les mots cherchés. Chaque résultat indique maintenant si cet extrait est le texte entier. Quand il ne l'est pas, l'extrait s'arrête sur une phrase complète et se termine par « [...] », et votre IA sait qu'elle doit lire le texte intégral avant de conclure sur ce qui n'y figure pas. Pour la jurisprudence, chaque recherche donne la date de la dernière décision présente dans la base (Cour de cassation, Conseil d'État et cours administratives d'appel, Conseil constitutionnel) et le fichier officiel de la DILA dont elle provient. La DILA publie les décisions avec un délai, parfois de plusieurs semaines : quand vous cherchez une décision plus récente, ou qu'aucune décision ne répond, LexIA Juris le précise au lieu de laisser croire qu'aucune décision n'a été rendue.
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LexIA Juris : 356 modèles de documents et de courriers, et pas d'acte notarié
Le catalogue de LexIA Juris réunit 356 modèles de documents et de courriers : 50 modèles rédigés par EDIVIA (statuts de SCI, SARL, SAS et EURL et leurs variantes, cessions de parts, pacte d'associés, procès-verbaux d'assemblée, compromis, baux d'habitation et bail commercial, état des lieux, mises en demeure, recours, notices d'urbanisme) et 306 lettres types officielles de Service-Public.fr. Votre IA part du modèle, le complète avec les données de votre dossier et cite les textes en vigueur. LexIA ne rédige pas d'acte notarié (acte authentique de vente, vente en l'état futur d'achèvement, donation, contrat de mariage), sauf à la demande d'un notaire : pour ces actes, elle fournit les textes applicables et la liste des points à préparer avec votre notaire. Le plugin LexIA-Studio passe en version 1.10.0, à télécharger depuis votre espace client.
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Les nouveaux permis de construire de vos zones, chaque mois par e-mail, à partir de 9,90 €
Sur permis.edivia.fr, l'abonnement aux alertes envoie chaque mois, après la publication officielle de la base Sit@del, les nouvelles autorisations d'urbanisme et les chantiers ouverts dans les zones que vous choisissez : un cercle de 500 m autour d'une adresse, ou une commune entière. Pour chaque autorisation : numéro, dates, adresse, parcelles, nature des travaux, logements et surfaces, et le nom du demandeur quand c'est une société. Vous pouvez ne recevoir que les autorisations qui créent des logements. Le premier e-mail, envoyé dès l'abonnement, reprend les autorisations des six derniers mois ; ensuite, chaque mois, vous recevez les nouveautés : les autorisations publiées depuis le dernier envoi, y compris celles enregistrées en retard par les mairies, les chantiers ouverts, les travaux terminés et les annulations. Un e-mail part aussi les mois sans nouveauté. Au rythme de la publication mensuelle, une autorisation arrive dans l'alerte quelques semaines après avoir été délivrée. L'abonnement coûte 9,90 € par mois pour une zone et 19,90 € pour cinq zones, sans engagement, et se résilie à tout moment depuis le lien présent dans chaque e-mail. TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts.
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Ce qui va se construire autour d'une adresse : les permis de construire en accès libre sur permis.edivia.fr
Le site permis.edivia.fr montre, partout en France, les autorisations d'urbanisme délivrées autour d'une adresse ou d'une parcelle : permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et déclarations préalables qui créent un logement ou des locaux, à partir de la base Sit@del du ministère de la Transition écologique, soit près de 3 millions d'autorisations depuis 2013. La carte et les chiffres sont gratuits dans un rayon de 300 ou 500 m : type, état (autorisé, chantier commencé, travaux terminés), année et nombre de logements, avec les projets autorisés qui n'ont pas encore commencé. Le rapport détaillé coûte 9 € et porte sur 500 m : la liste complète des autorisations, avec leur numéro, leurs dates, leurs parcelles, leur adresse, les logements et les surfaces, le nom du demandeur quand c'est une société, la carte, les ventes immobilières voisines et le tableau à télécharger. Un permis jamais commencé puis remplacé par un nouveau permis sur les mêmes parcelles reste listé, mais ses logements ne sont pas comptés deux fois. La base est publiée chaque mois : une autorisation apparaît quelques semaines après avoir été délivrée, et une partie des ouvertures de chantier n'est jamais déclarée, ce que le rapport rappelle. Pour les abonnés LexIA Pro, les permis de construire restent consultables dans le connecteur, sans supplément. TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts.
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LexIA Pro réunit désormais les connecteurs Pro et Juris, à 39,90 € par mois
Depuis le samedi 31 octobre 2026 à 14 h, l'abonnement LexIA Pro donne accès aux deux connecteurs d'EDIVIA : LexIA Pro, pour le foncier, l'urbanisme et l'immobilier, et LexIA Juris, pour le droit, la fiscalité et la jurisprudence. Il coûte 39,90 € par mois ou 390 € par an, sans engagement, et comprend la simulation de DPE après travaux à 29 € au lieu de 39 €. LexIA Juris reste proposé seul, à 9,90 € par mois ou 99 € par an. Les abonnés inscrits jusqu'au 25 octobre conservent leur prix tant que leur abonnement reste continu ; ceux inscrits du 26 au 31 octobre conservent le tarif souscrit, et toute évolution leur sera annoncée au moins 60 jours à l'avance. Pour démarrer, l'offre Starter installe LexIA avec vous en visio pour 39 €.
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Le rapport de filiation d'une parcelle, avec l'extrait du plan cadastral, en vente sur filiation.edivia.fr
Le site filiation.edivia.fr retrace l'historique cadastral d'une parcelle partout en France : divisions, réunions et remaniements, à partir des documents de filiation publiés par la DGFiP. La parcelle se cherche par son adresse, avec choix sur le plan cadastral quand l'adresse est imprécise, par sa référence, ou par une ancienne référence disparue du plan. La recherche et l'aperçu sont gratuits : nombre de mouvements, années et natures. Le rapport complet coûte 5 €, et il n'est proposé que si un historique existe : arbre de filiation, parcelles mères, sœurs et filles avec leur référence actuelle, numéro et date de chaque document, et extrait du plan cadastral en vigueur, document officiel de la DGFiP édité sur cadastre.gouv.fr le jour de la commande. Le rapport reste accessible sans limite de durée par le lien reçu par e-mail. L'historique commence à l'informatisation du cadastre de chaque département, entre 1985 et 1990 en métropole et en 2011 à Mayotte ; pour un mouvement plus ancien, le site indique le service d'archives départementales à consulter. Pour les abonnés LexIA Pro et LexIA Juris, la filiation reste incluse dans le connecteur, sans supplément. TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts.
Retracer l'historique d'une parcelle → -
300 appels par jour inclus, et des recharges pour aller au-delà
Chaque abonnement LexIA comprend 300 appels d'outils par jour sur chaque connecteur, LexIA Pro et LexIA Juris. Un appel, c'est une interrogation d'un outil LexIA par votre IA ; un appel qui échoue n'est pas compté, et le compteur revient à zéro à minuit, heure de Paris. Pour les journées plus chargées, des recharges d'appels prennent le relais automatiquement : 300 appels pour 5 €, 1 000 pour 15 €, 2 200 pour 30 € ou 4 000 pour 50 €, valables 12 mois et utilisables sur les deux connecteurs, avec un seul solde. À chaque appel pris sur la recharge, votre IA vous indique le nombre d'appels qui vous restent, et elle vous prévient quand il ne vous reste plus que 10 appels inclus dans la journée. Pour un usage professionnel intensif ou commercial, écrivez à contact@edivia.fr.
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Le guide d'installation dans Claude revu : cinq étapes, dont le projet Claude
Le guide d'installation de LexIA dans Claude a été revu : cinq étapes, de l'abonnement au premier test, dont la création du projet Claude, qui apporte les consignes de fiabilité EDIVIA dans chaque conversation (la carte interactive à l'ouverture, les données officielles interrogées avant toute affirmation, le bandeau des sources). Le plugin LexIA et ses 16 compétences s'installent depuis claude.ai comme depuis l'application Claude. La documentation LexIA, dans son édition du 26 octobre 2026 (données connectées, guide des outils, catalogue de prompts, plugin et projet Claude), est réservée aux abonnés : elle se télécharge depuis l'espace client et par le lien personnel de l'e-mail de bienvenue.
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Une page « Offres et tarifs » qui réunit tous les prix
Le site edivia.fr a désormais une page « Offres et tarifs », accessible depuis le menu, qui réunit au même endroit tout ce que propose EDIVIA et son prix : les abonnements LexIA Pro et LexIA Juris, l'offre Starter (30 minutes en visio pour tout installer avec vous et prendre en main l'IA sur l'un de vos dossiers, 39 € en paiement unique), la démonstration individuelle gratuite de 30 minutes, et le DPE projeté. Pour ce dernier, la page explique en trois étapes comment il fonctionne et ce que l'on obtient : la classe recalculée aujourd'hui et au 1er janvier 2027, la combinaison de travaux la moins chère pour chaque classe visée, le coût de chaque travail, les aides MaPrimeRénov' et le reste à charge, la facture énergétique avant et après travaux. La recherche du DPE, sa fiche et le recalcul de son étiquette sont gratuits ; la simulation des travaux coûte 39 € par DPE, ou 29 € pour les abonnés LexIA Pro avec leur code. TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts.
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Mise en route accompagnée à 39 €, support par e-mail, et nouvelle offre le samedi 31 octobre à 14 h
EDIVIA propose une mise en route accompagnée : 30 minutes en visio pour installer les connecteurs LexIA, le plugin LexIA Studio et votre projet Claude, puis poser vos premières questions sur un de vos dossiers. Elle coûte 39 €, en paiement unique sans abonnement, et vous choisissez votre créneau dans l'agenda juste après le paiement. La démonstration de 30 minutes avant souscription reste gratuite. Le support technique reste gratuit pour les abonnés : décrivez votre problème par e-mail à support@edivia.fr ; un technicien vous répond et, s'il le juge utile, vous envoie un lien de rendez-vous en visio, avec prise en main à distance si nécessaire. Enfin, à partir du samedi 31 octobre 2026 à 14 h, l'offre devient LexIA Pro, qui réunit les connecteurs LexIA Pro et LexIA Juris, à 39,90 € par mois ou 390 € par an. Les abonnés inscrits jusqu'au 25 octobre conservent leur prix tant que leur abonnement reste continu.
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Simulation de DPE après travaux : 39 € par DPE, 29 € pour les abonnés LexIA Pro
Depuis le dimanche 25 octobre 2026 à 14 h, la simulation de DPE après travaux de dpe-projete.edivia.fr est payante : 39 € par DPE, avec un accès de 24 heures à ce DPE pour comparer autant de bouquets de travaux que nécessaire. Chaque abonné LexIA Pro reçoit par e-mail un code personnel qui ramène le prix à 29 €. La recherche du DPE (par son numéro ou par l'adresse du logement), sa fiche, le recalcul de son étiquette et l'aperçu des classes que les travaux permettent d'atteindre restent en accès libre ; quand aucune classe n'est atteignable, la simulation n'est pas proposée. Le paiement se fait par carte bancaire sur la page sécurisée de Stripe ; la confirmation de commande et le lien d'accès arrivent par e-mail. TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts.
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Filiation des parcelles : d'où vient une parcelle, ce qu'elle est devenue, et les parcelles d'avant remaniement
LexIA Pro retrace désormais la filiation d'une parcelle à partir des documents de filiation informatisés publiés par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) : les parcelles dont elle est issue, sur plusieurs générations, celles qui en sont issues à leur tour, et ses parcelles sœurs. Chaque mouvement est donné avec sa nature (document d'arpentage, remaniement du cadastre, lotissement, croquis de conservation), son numéro et sa date d'application au cadastre. La recherche fonctionne dans les deux sens : à partir de la référence actuelle, ou à partir d'une ancienne référence qui n'existe plus au plan, par exemple une parcelle d'avant remaniement, pour retrouver les parcelles actuelles qui en sont issues. Une parcelle très récente, déjà enregistrée par la DGFiP mais pas encore visible sur le plan cadastral publié, est signalée comme telle. Toute la France est couverte, outre-mer compris. L'historique commence à l'informatisation du cadastre de chaque département, entre 1985 et 1990 (2011 à Mayotte) : la réponse donne cette date, car un mouvement plus ancien n'y figure pas. Les données suivent chaque nouvelle publication trimestrielle de la DGFiP. Il suffit de demander à votre IA d'où vient une parcelle, ou quelles étaient les parcelles avant le remaniement. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Source : documents de filiation informatisés des parcelles (DGFiP, data.gouv.fr), situation juillet 2026.
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Simulateurs marchand de biens sur téléphone : lots en cartes, marge toujours visible et saisie confortable
Les deux simulateurs marchand de biens de LexIA Pro, le bilan d'une opération de division en lots et la rentabilité d'un achat-revente, s'utilisent désormais confortablement sur téléphone. Une barre collée en bas de l'écran affiche en permanence le feu de marge, son pourcentage et le résultat avant impôt, mis à jour à chaque saisie ; un appui mène au détail des résultats. Dans le bilan de division, chaque lot devient une carte où le prix de mise en vente, le prix de vente rapide et la surface foncière se lisent en entier ; les lots vides sont masqués et un bouton en ajoute un. Les postes de travaux restés à zéro sont repliés derrière un lien, catégorie par catégorie. Les champs sont agrandis et le téléphone ne zoome plus quand on les touche. Dans le simulateur de rentabilité, le département se saisit à présent en toutes lettres : les codes de la Corse (2A et 2B) sont acceptés et le zéro de « 04 » est conservé. Sur ordinateur, l'affichage ne change pas.
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Recherche de DPE par adresse : le diagnostic du logement en tête, les autres adresses écartées
Quand on demande à LexIA Pro les diagnostics de performance énergétique (DPE) d'une adresse, la base de l'ADEME répond par une recherche par mots, qui classe les diagnostics sans en écarter aucun. Jusqu'ici, LexIA Pro les triait ensuite par date : la réponse pouvait montrer les DPE les plus récents de la commune sans celui du logement demandé. Désormais, les diagnostics gardent l'ordre de pertinence et chacun indique s'il porte bien l'adresse demandée, même numéro et même voie. Ceux qui la portent passent en tête ; les autres (un autre numéro de la même rue, le même numéro dans une autre rue) sont signalés comme tels et ne sont plus présentés comme ceux du bien. Les DPE que l'ADEME n'a situés qu'à la rue sont reconnus grâce à l'adresse saisie par le diagnostiqueur, un cas fréquent dans les lotissements. Deux autres corrections : la recherche par code postal fonctionne de nouveau, et un rayon demandé autour d'une adresse dont le numéro est inconnu de la Base Adresse Nationale n'est plus remplacé sans prévenir par des DPE d'autres communes : LexIA Pro le dit et propose de passer par la parcelle ou par le point de la voie.
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Simulation de DPE après travaux : les aides calculées selon vos revenus, et les travaux classés selon ce qu'il vous reste à payer
La simulation de DPE après travaux s'ouvre sur un encadré facultatif, « Votre foyer ». On y choisit sa catégorie de revenus pour MaPrimeRénov' (très modestes, modestes, intermédiaires ou supérieurs) ou, si on ne la connaît pas, on saisit le total des revenus fiscaux de référence des personnes qui vivent dans le logement et leur nombre : la catégorie est calculée dans le navigateur avec les plafonds de l'Anah. Les revenus ne sont ni envoyés ni conservés par EDIVIA ; seule la catégorie est gardée sur l'appareil pour la visite suivante. Avec une catégorie, chaque classe visée (D, C, B ou A) retient la combinaison de travaux qui laisse le moins à payer une fois MaPrimeRénov' déduite, et la combinaison la moins chère en travaux est rappelée quand elle diffère. Ajouter une isolation fait souvent entrer les travaux dans la rénovation d'ampleur, bien mieux aidée : le coût des travaux augmente un peu, mais le reste à charge baisse nettement. Les aides sont calculées dans le navigateur, avec le même code et le même barème que LexIA Pro, et changer de catégorie reclasse aussitôt les solutions. Sources : guide de l'Anah « Les aides financières en 2026 » (édition septembre 2026), fiche MaPrimeRénov' de Service-Public.
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Simulation de DPE après travaux : le remplacement des radiateurs électriques et des chaudières est simulé
La simulation de DPE après travaux ne proposait de remplacer le chauffage que lorsqu'il s'agissait d'une chaudière. Un logement chauffé par des radiateurs électriques (convecteurs, panneaux rayonnants, radiateurs à accumulation) ne se voyait donc proposer que l'isolation, les fenêtres et l'eau chaude, alors que l'électricité est l'énergie principale de chauffage de près de deux diagnostics de performance énergétique (DPE) sur trois classés E, F ou G en chauffage individuel : 885 000 sur 1,4 million dans la base de l'ADEME des DPE établis depuis juillet 2021, au 22 octobre 2026. Ces radiateurs peuvent maintenant être remplacés par une pompe à chaleur air/air, au rendement minimal exigé pour les primes des fournisseurs d'énergie (coefficient de performance saisonnier d'au moins 3,9), utilisée pour le chauffage seulement. Quand une chaudière au gaz ou au fioul produit aussi l'eau chaude, son remplacement par une pompe à chaleur air/eau comprend à présent un chauffe-eau thermodynamique : l'eau chaude n'est plus calculée sur une chaudière déposée, et son coût entre dans le total. Chaque solution retient au plus un travail par catégorie (un seul système de chauffage, une seule isolation des murs, une seule production d'eau chaude), et un travail n'est simulé que si l'enquête de l'ADEME « Coûts des travaux de rénovation » en donne le prix. Les aides des logements chauffés au fioul ou au gaz sont aussi corrigées : quand le diagnostiqueur n'avait pas écrit le nom du combustible dans la description de la chaudière, une maison qui la gardait pouvait se voir annoncer à tort la rénovation d'ampleur de MaPrimeRénov', réservée depuis le 1er septembre 2026 aux maisons sans gaz ni fioul après travaux, et la prime de dépose de la cuve à fioul, versée quand plus aucun usage du fioul ne reste après les travaux, n'apparaissait pas. L'énergie est désormais lue dans le code officiel du DPE. Pas encore simulés : ventilation double flux, chaudière bois ou granulés, chaudière gaz à condensation, chauffe-eau solaire. Sources : enquête « Coûts des travaux de rénovation » et base des DPE des logements existants (ADEME), guide des aides financières de l'Anah (édition septembre 2026).
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Simulation de DPE après travaux : le fichier du DPE importé directement depuis l'ADEME, par son numéro ou par l'adresse du logement
Plus besoin de télécharger le fichier XML du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur l'Observatoire de l'ADEME pour lancer une simulation de DPE après travaux : il suffit de saisir le numéro à 13 caractères inscrit sur le DPE et de cliquer sur « Importer depuis l'ADEME ». Le fichier est récupéré auprès du service officiel de l'ADEME, calculé dans votre navigateur et jamais conservé par EDIVIA. Sans numéro, saisissez l'adresse du logement : une carte et une liste montrent les DPE établis depuis juillet 2021 à moins de 200 mètres (500 mètres sur demande), avec l'adresse saisie par le diagnostiqueur, l'étage, la surface, la classe et l'année ou la période de construction ; choisissez le vôtre et importez-le en un clic. Un DPE suivi d'un DPE plus récent du même logement est signalé : ce n'est probablement plus celui en vigueur. Pendant le lancement, chaque visiteur peut importer gratuitement jusqu'à 5 DPE différents par jour ; si l'import n'aboutit pas, la page le dit et le dépôt du fichier téléchargé reste possible. La simulation est aussi accessible depuis LexIA Pro, à partir de la carte des DPE.
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Simulateur de division en lots : la TVA sur marge calculée lot par lot, et la dérogation à la clé surface expliquée texte à l'appui
Dans le simulateur marchand de biens de LexIA Pro consacré aux opérations de division en lots, la TVA sur la marge est désormais calculée lot par lot, comme le prévoit la doctrine fiscale du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, paragraphe 300). Jusqu'ici, le calcul portait sur l'ensemble des lots : un lot revendu moins cher que sa part du prix d'achat réduisait, sans le dire, la TVA due sur les autres lots. Désormais, la base de ce lot est comptée pour zéro, sans compensation, et une alerte le signale. Sur un exemple de trois lots dont un revendu sous sa part du prix d'achat, la TVA sur la marge passe de 32 926 € à 49 864 €. La case « Dérog. », qui répartit le prix d'achat d'un lot selon son prix de vente plutôt que selon sa surface, cite maintenant la condition exacte de la doctrine (des particularités de consistance et de caractéristiques du terrain d'origine qui justifient un prix différencié) et son plafond (la somme des montants retenus ne peut dépasser le prix d'acquisition de l'ensemble du terrain), que le simulateur respecte automatiquement.
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Doctrine fiscale (BOFiP) : la recherche par mots-clés indique les paragraphes où ils figurent
Quand on cherche des mots-clés dans la doctrine fiscale du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), LexIA Juris renvoie les instructions qui les contiennent, avec un extrait tiré du début de chacune. Les mots cherchés se trouvent souvent bien plus loin, et rien ne disait où. Pour les cinq premières instructions trouvées, LexIA Juris indique désormais les paragraphes qui contiennent ces mots, par leur numéro, avec le titre de leur section, le nombre de mots trouvés et l'appel tout prêt pour les lire en entier. L'extrait affiché pour ces instructions est à présent tiré du premier de ces paragraphes, les mots cherchés en gras, au lieu du début du document. Une recherche sur « marge lotissement prix achat » dans la TVA place ainsi en tête le paragraphe 300 de l'instruction sur la base d'imposition de la TVA immobilière (BOI-TVA-IMM-10-20-10), le seul qui contient les quatre mots : il traite du prix d'achat à retenir pour chaque lot d'un lotissement. Les mots sont comparés sans tenir compte des majuscules ni des accents, et cinq paragraphes au plus sont indiqués par instruction, les plus riches en mots cherchés d'abord. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Source : doctrine fiscale BOFiP (DGFiP).
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Doctrine fiscale (BOFiP) : un paragraphe se lit par son numéro, et les articles de loi cités sont datés
Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) publie la doctrine fiscale de l'administration sous forme d'instructions, dont certaines sont très longues. LexIA Juris n'en servait que le début : le texte était coupé à 40 000 caractères, au milieu d'un paragraphe, et à 3 000 caractères quand l'instruction était jugée « obsolète ». Le paragraphe 300 de l'instruction sur la base d'imposition de la TVA immobilière (BOI-TVA-IMM-10-20-10), qui traite de la marge nulle ou négative et du prix d'achat à retenir pour chaque lot d'un lotissement, n'était ainsi jamais servi. Un paragraphe se demande désormais par son numéro (« § 300 ») : LexIA Juris le sert en entier, quelle que soit la longueur de l'instruction, avec les titres des sections dont il relève et une référence prête à citer, datée de la dernière mise à jour de l'instruction. Quand une instruction est trop longue pour une seule réponse, le texte s'arrête à la fin d'un paragraphe, avec le plan de ses sections et le numéro du paragraphe où reprendre la lecture. Une instruction se demande aussi sous la forme datée qui figure dans les liens du site du BOFiP (par exemple BOI-TVA-IMM-10-20-10-20200513) : LexIA Juris sert la version en vigueur et précise si elle diffère de la version citée. Chaque instruction liste aussi les articles de loi qu'elle cite, avec la date de leur version en vigueur dans les codes officiels, ou de leur abrogation, et signale ceux qui ont changé depuis sa publication. LexIA Juris ne déclare plus une instruction « obsolète » : ce verdict était déduit d'une simple comparaison de dates, et un seul article cité modifié après l'instruction suffisait, même sans rapport avec le point lu. L'instruction sur la base d'imposition de la TVA immobilière était ainsi déclarée obsolète parce que des articles qu'elle cite, comme l'article 261 du Code général des impôts, ont changé depuis sa publication, alors que l'article 268 qu'elle commente, celui de la TVA sur la marge, est en vigueur dans la même version depuis le 12 juin 2011. Le connecteur donne les dates ; c'est l'assistant qui lit le texte de l'article et dit si la modification touche le point cité. L'audit des citations du plugin LexIA-Studio suit la même règle : une référence à contrôler est marquée « à revoir », avec la raison. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA et à télécharger à nouveau le plugin LexIA-Studio (version 1.9.6) depuis votre espace client. Sources : doctrine fiscale BOFiP (DGFiP), codes consolidés (Légifrance, DILA).
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Simulateurs marchand de biens : vos propres postes de travaux, la saisie au centime et la zone du plan de prévention des risques
Dans les deux simulateurs marchand de biens de LexIA Pro, le bilan d'une opération de division en lots et la rentabilité d'un achat-revente, les travaux se saisissent désormais poste par poste. Chaque ligne porte un libellé que l'on modifie librement et un montant TTC ; on ajoute une ligne (par exemple le raccordement d'un concessionnaire de télécommunications) ou on supprime celle qui ne sert pas (une démolition absente du projet). Dans la rentabilité, chaque poste porte aussi son taux de TVA (20 %, 10 %, 5,5 % ou 0 %), et la TVA récupérable sur les travaux est calculée taux par taux quand la revente est soumise à la TVA. Les montants se saisissent au centime, avec la virgule ou le point ; le détail des coûts et le classeur Excel les affichent au centime, et le classeur reprend chaque poste. Les deux simulateurs affichent enfin les risques naturels de la parcelle et, quand un plan de prévention des risques s'applique, la zone de ce plan où se trouve la parcelle (rouge, bleue ou hors zone), lue sur son contour dans Géorisques, ou « à vérifier » quand le plan n'est pas disponible sous forme numérique. Si Géorisques ne répond pas, une copie datée de la dernière lecture est affichée comme telle. Les résultats restent des simulations indicatives, à valider avec le notaire et l'expert-comptable. Sources : Géorisques (ministère de la Transition écologique, BRGM), doctrine fiscale (BOFiP, DGFiP).
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Simulateurs marchand de biens : un feu de marge rouge, orange ou vert, et un export Excel
Les deux simulateurs marchand de biens de LexIA Pro, le bilan d'une opération de division en lots et la rentabilité d'un achat-revente, affichent désormais en tête un feu de marge : le résultat de l'opération avant impôt rapporté au prix de vente TTC. En dessous de 10 %, le feu est rouge (danger) ; de 10 % à moins de 20 %, il est orange (attention, risques) ; à partir de 20 %, il est vert. Le bilan d'opération accepte un second prix par lot, le prix de vente rapide, et affiche alors un second feu, pour mesurer la marge restante si les lots doivent être vendus vite. Un tableau montre aussi l'évolution de la marge selon la durée de portage, de 3 à 15 mois. La saisie du bilan d'opération couvre désormais les frais d'agence à l'achat, l'indemnité d'éviction d'un locataire, l'assurance dommages-ouvrage en montant, les imprévus en pourcentage des travaux, les frais d'hypothèque et la commission d'engagement de la banque. Les valeurs par défaut sont prudentes et se modifient en un clic : aucun apport, un taux tout compris de 14 % qui inclut le coût des fonds propres, 12 mois de portage, 10 % d'imprévus sur les travaux et 4 % de commission à la revente. La TVA de la revente suit le taux du territoire, outre-mer compris. Chaque simulation s'imprime en PDF et se télécharge en classeur Excel, aux couleurs d'EDIVIA, avec ses hypothèses et ses alertes. Les simulateurs rappellent enfin que la TVA immobilière, dont la TVA sur la marge, passe du Code général des impôts au Code des impositions sur les biens et services le 1er janvier 2027 (articles L. 221-18 à L. 221-20), et que la TVA sur la marge suppose un achat qui n'a pas ouvert droit à déduction. Les résultats restent des simulations indicatives, à valider avec le notaire et l'expert-comptable. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Sources : Code général des impôts et Code des impositions sur les biens et services (Légifrance, DILA), doctrine fiscale (BOFiP, DGFiP).
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Quartiers prioritaires de la ville : LexIA Pro dit si une adresse ou une parcelle en fait partie
LexIA Pro indique désormais si une adresse, un point GPS ou une parcelle se trouve dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et, sinon, à quelle distance se trouve le plus proche, avec le repère des 300 mètres retenu par certains dispositifs fiscaux (taux réduit de TVA de l'article 278 sexies du Code général des impôts). Le test s'appuie sur les périmètres officiels en vigueur publiés par l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) : les 1 584 quartiers de la géographie prioritaire de 2024, en métropole et en outre-mer. L'ancienne carte de 2015, encore diffusée en ligne mais caduque depuis le 1er janvier 2024, n'est jamais utilisée. Avec un simple nom de commune, LexIA Pro liste les quartiers prioritaires qui la touchent, y compris ceux partagés entre plusieurs communes. La réponse rappelle qu'être en quartier prioritaire ne donne pas, à lui seul, droit à un avantage fiscal, et qu'un certificat officiel d'appartenance peut être demandé pour une adresse proche d'une limite. Les anciennes zones de revitalisation urbaine (ZRU) et zones franches urbaines, qui ne sont plus des zonages actifs, sont signalées comme telles.
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DPE projeté : trois façons de le lancer, des sources vérifiées, et la parcelle de chaque DPE sur la carte
Trois façons de lancer une simulation de DPE projeté, toutes vérifiées à la source. Avec le numéro du DPE : LexIA Pro le cherche dans toutes les bases de l'Agence de la transition écologique (ADEME), corrige les confusions de saisie entre la lettre O et le chiffre 0, retrouve le DPE plus récent quand le diagnostiqueur a déclaré le remplacer, et, pour un DPE d'avant juillet 2021, périmé, retrouve le DPE en vigueur du même logement (même parcelle, même type, même surface). Un DPE de logement neuf ou de local tertiaire est signalé comme tel au lieu d'être simulé. Avec le DPE en PDF joint à la conversation : la classe, la date, la surface et l'adresse lues dans le document sont comparées à la base de l'ADEME, et tout écart est expliqué, ou bloque la simulation s'il ne s'explique pas. Sans numéro : l'adresse ou la parcelle suffit, et la carte des DPE dans un rayon de 300 m permet de cliquer le DPE de son logement. LexIA Pro vérifie aussi que le DPE est bien celui du secteur demandé : un numéro d'une autre commune ou d'une autre parcelle est refusé, et quand la donnée manque, la réponse dit pourquoi au lieu de deviner. La carte des DPE montre désormais tous les DPE publiés par l'ADEME : logements existants depuis juillet 2021, logements neufs et anciens DPE, ces derniers grisés et marqués périmés. Chaque fiche donne la parcelle cadastrale et la façon dont elle a été retrouvée, la validité, les coûts, l'isolation, le chauffage, l'eau chaude, la ventilation et les principales déperditions. Pour retrouver la parcelle d'un DPE, LexIA Pro s'appuie sur le bâtiment du Référentiel national des bâtiments, puis sur un index national de 12,3 millions d'adresses de la Base Adresse Nationale et de 12,9 millions d'adresses du cadastre de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), dans 34 754 communes, outre-mer compris. Un DPE dont l'adresse n'a plus de numéro dans la Base Adresse Nationale retrouve ainsi sa parcelle par le numéro saisi par le diagnostiqueur. Quand un numéro sans suffixe a aussi une variante (A, bis...) sur d'autres parcelles, cas fréquent des lotissements, la parcelle n'est pas tranchée et l'outil le dit. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Sources : DPE des logements existants, neufs et d'avant juillet 2021 (ADEME), Base Adresse Nationale et adresses extraites du cadastre (Etalab, DGFiP), Référentiel national des bâtiments, Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Communes : les études partent de la mairie, et le statut au règlement national d'urbanisme est lu pour la bonne commune
Quand on interroge LexIA Pro sur une commune sans désigner de parcelle (étude de marché, note d'investissement, recherche de logements à rénover, prospection, carte), il plaçait le point de départ au centre géométrique du territoire communal. Ce point peut être loin de la ville : à plus de 2 km de la mairie pour 3 064 communes, et même hors de la commune pour 458 d'entre elles, en mer ou chez une commune voisine. Les ventes, le rendement locatif et les logements à rénover étaient alors cherchés dans les champs ou chez le voisin. Le point de départ est désormais la mairie, publiée par l'API Géo de l'État pour toutes les communes, et la réponse indique le point retenu ainsi que le rayon mesuré autour. La question « telle commune est-elle au règlement national d'urbanisme (RNU) ? » recevait aussi, pour 68 communes, le statut de la commune voisine : des communes dotées d'un plan local d'urbanisme étaient dites au RNU, et l'inverse. Le statut est désormais lu par le code de la commune dans le Géoportail de l'urbanisme, avec un contrôle de secours à la mairie, et la question fonctionne aussi pour les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Sources : API Géo (Etalab), Géoportail de l'urbanisme (IGN, DGALN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Unité foncière : toutes les parcelles, la contenance totale et la contiguïté vérifiée sur le plan cadastral
Quand on demande à LexIA Pro d'identifier plusieurs parcelles à traiter ensemble, une unité foncière, il ne rendait que la première. Il rend désormais chacune d'elles avec ses références et sa contenance, ainsi que la contenance totale : la somme des contenances cadastrales, celles qui font foi dans les actes. Il vérifie aussi sur le plan cadastral de l'Institut national de l'information géographique et forestière (IGN) que les parcelles se touchent, car une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant (Conseil d'État, 27 juin 2005, n° 264667). Deux parcelles sont contiguës quand elles partagent une limite, en tolérant les petits décalages du plan entre communes déléguées ; un contact en un seul coin, ou deux limites séparées de 25 à 50 cm, où une bande étroite peut s'intercaler, sont signalés à vérifier. Des parcelles qui ne se touchent pas sont présentées comme des îlots distincts, avec la distance qui les sépare, pour être étudiées séparément. Le cadastre ne publie pas la propriété des particuliers : le même propriétaire, ou la même indivision, reste à confirmer. Enfin, une référence présente dans plusieurs communes déléguées d'une commune nouvelle (même section, même numéro) est désormais signalée comme ambiguë, avec la liste des parcelles possibles, au lieu d'être dite introuvable. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Sources : cadastre (IGN, Parcellaire Express), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Frais de notaire : l'outre-mer et le régime du marchand de biens enfin justes
Le calcul des frais d'acquisition, dits « frais de notaire », de LexIA Pro est corrigé sur deux points. Premier point, partout en France : l'achat d'un marchand de biens qui s'engage à revendre dans les cinq ans supporte une taxe de publicité foncière de 0,70 %, soit 0,715 % avec les frais d'assiette, sans taxe communale (Code général des impôts, art. 1115 et 1020), et non une simple imposition fixe de 125 €, qui vise l'engagement de construire. Pour un achat de 250 000 €, les frais d'un marchand de biens passent de 4 249 € à 5 911 €. Les autres montants de la métropole ne changent pas. Second point, dans les cinq départements d'outre-mer, où l'outil appliquait les règles de la métropole. Les émoluments du notaire sont majorés de 23 % en Guadeloupe, de 24 % en Martinique, de 20 % en Guyane et de 36 % à La Réunion et à Mayotte (Code de commerce, art. A444-53). La TVA sur ces émoluments est de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, et ne s'applique pas en Guyane ni à Mayotte, au lieu de 20 %. Mayotte relève du taux départemental de 4,50 %, et non plus de 3,80 %, et la contribution de sécurité immobilière n'y est pas perçue. En Guyane et à Mayotte, où la TVA n'existe pas, l'achat d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir n'a pas droit au taux réduit de 0,70 %, réservé aux ventes soumises à la TVA : ce sont les droits ordinaires qui s'appliquent. En Guyane, les droits autres que la taxe départementale ordinaire sont réduits de moitié, par exemple pour un marchand de biens ou une cession de parts de société. Pour un achat de 250 000 € dans l'ancien, les frais passent ainsi de 19 920 € à 20 580 € à La Réunion et de 16 849 € à 18 773 € à Mayotte ; pour un logement neuf à Mayotte, de 5 911 € à 18 773 €. Les taux départementaux suivent le dernier tableau publié par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), au 1er juin 2026, et les régimes particuliers votés par certains départements ou certaines communes (abattement, taux réduit pour certaines ventes) sont signalés sans être appliqués d'office. Pour Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, qui ont leur propre fiscalité, l'outil le dit au lieu de calculer avec les règles de la métropole. La correction vaut pour la simulation des frais de notaire, l'audit de parcelle et les simulateurs marchand de biens (bilan d'opération et rentabilité). Sources : Code de commerce et Code général des impôts (Légifrance, DILA), doctrine fiscale (BOFiP, DGFiP), tableau des droits d'enregistrement (DGFiP).
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Ventes immobilières (DVF) : l'Alsace, la Moselle et Mayotte clairement signalées
Les demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), couvrent la métropole et l'outre-mer, à l'exception du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte : dans ces quatre départements, les ventes sont inscrites au livre foncier et ne figurent pas dans la DVF. LexIA Pro le dit désormais dans chaque réponse, au lieu de rendre une liste de ventes vide. Les indicateurs tirés des ventes (prix au m², volume de ventes, estimation d'un bien, rendement locatif, santé du marché) y sont présentés comme non évaluables, et non plus comme nuls : une commune de ces départements n'est plus décrite comme un marché sans ventes, ni une parcelle comme jamais vendue. Les fiches d'identité et d'urbanisme, la carte du quartier, les repères des simulateurs de marchand de biens, la simulation de DPE projeté et la recherche de logements à rénover appliquent la même règle. Autour d'une commune proche de ces départements, LexIA précise que les ventes ne portent que sur les communes couvertes. Les loyers, les logements vacants, les diagnostics de performance énergétique (DPE) et le zonage du marché du logement restent servis normalement.
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Outre-mer : l'emprise au sol des bâtiments et la pente du terrain enfin justes
LexIA Pro mesure l'emprise au sol des bâtiments à partir de leur contour publié par l'Institut national de l'information géographique et forestière (IGN). Ce calcul passait par la projection cartographique officielle de la métropole (Lambert-93), qui déforme les surfaces loin de l'Hexagone : en outre-mer, l'emprise bâtie était multipliée par environ 1,3 en Guadeloupe et en Martinique, 1,6 à 1,7 en Guyane, 2,6 à Mayotte et 3,5 à La Réunion, au point d'afficher des terrains bâtis à plus de 100 %. Cette valeur alimente l'emprise au sol existante, le taux d'occupation du terrain, la réponse à la question « peut-on construire ? », l'audit de parcelle et le bilan d'opération. Les surfaces sont désormais calculées sur la forme réelle de la Terre, avec la même exactitude partout en France ; en métropole, l'écart avec l'ancien calcul reste inférieur à 0,6 %. Même correction pour les profils du relief du plan de la parcelle et de sa fiche d'identité : la longueur des axes était allongée de 13 à 15 % aux Antilles, de 25 à 30 % en Guyane, de 61 % à Mayotte et de 87 à 89 % à La Réunion, et la pente du terrain divisée d'autant.
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DPE projeté : les aides MaPrimeRénov', la facture après travaux et la date jusqu'à laquelle le logement reste louable
La simulation de DPE projeté de LexIA Pro va plus loin. Elle se lance désormais depuis la carte des DPE : chaque fiche affiche l'adresse saisie par le diagnostiqueur, la résidence et l'année de construction, pour reconnaître son logement quand une même adresse en regroupe plusieurs (immeuble, lotissement), et porte un lien qui ouvre la simulation sur ce DPE précis. Pour les travaux simulés, elle donne les aides MaPrimeRénov' et le reste à charge pour chacune des quatre catégories de revenus de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), avec un calculateur qui trouve sa catégorie à partir du revenu fiscal de référence et du nombre de personnes du foyer. Elle distingue l'aide par geste, recentrée depuis le 1er septembre 2026 sur les chauffages sans gaz ni fioul, et la rénovation d'ampleur, qui exige au moins deux travaux d'isolation et un gain de deux classes, et dit pourquoi un bouquet n'y a pas droit. Elle cherche aussi le bouquet de travaux le moins cher APRÈS aides, qui n'est pas toujours le moins cher avant aides : une pompe à chaleur air/eau aidée peut coûter moins qu'une pompe à chaleur air/air qui ne l'est pas. S'y ajoutent l'éco-prêt à taux zéro maximal, la TVA, l'exonération de taxe foncière possible et les opérations de l'ANAH en cours sur la commune. La facture annuelle d'énergie est donnée avant et après travaux, selon la méthode du DPE (contrôlée sur 1 500 audits énergétiques de 2026 : facture retrouvée à 1,3 % près en médiane quand les consommations sont connues). Un parcours par étapes propose des travaux cumulés : classe E, puis D, puis B. Un calendrier dit jusqu'à quelle date le logement reste louable au regard du critère de décence énergétique (classe G exclue depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034), avant et après travaux, en tenant compte du nouveau coefficient de l'électricité au 1er janvier 2027, et signale le gel des loyers des classes F et G. Enfin, la page de simulation imprime une fiche A4 qui reprend les travaux cochés et la catégorie de revenus choisie, à joindre à un dossier de vente ou de location. Les barèmes sont ceux du guide officiel de l'ANAH (édition de septembre 2026) ; LexIA Pro surveille chaque semaine sa mise à jour et signale un barème en cours de révision. Les montants restent indicatifs : MaPrimeRénov' est réservée aux personnes physiques, se demande avant les travaux, et les primes des fournisseurs d'énergie ne sont pas chiffrées. Pensez à actualiser le connecteur dans les paramètres de votre IA. Sources : guide des aides financières 2026 (ANAH), DPE et audits énergétiques (ADEME), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance, DILA).
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DPE projeté (simulation) : la classe énergie après travaux et les travaux les moins chers pour l'atteindre
À partir du diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un logement enregistré à l'ADEME, LexIA Pro simule désormais sa classe énergie après travaux et cherche la combinaison de travaux la moins chère pour atteindre la classe visée : sortir un logement classé F ou G des passoires thermiques avant une location ou une revente, ou gagner une classe avant une mise en vente. On donne le numéro du DPE, ou simplement l'adresse ou la parcelle du logement, la classe visée et, si besoin, les travaux impossibles (pas d'isolation par l'extérieur en secteur protégé, pas de pompe à chaleur, pas de place pour un chauffe-eau thermodynamique). LexIA Pro répond avec la liste des travaux retenus, leur coût estimé avec une fourchette, la classe projetée et la marge sous le seuil, la surface habitable perdue par une isolation intérieure et sa valeur au prix du marché local (ventes DVF), le coût minimal pour chaque classe, et la classe au 1er janvier 2027, date à laquelle le coefficient de l'électricité passe de 1,9 à 1,7. Une page de simulation permet ensuite de cocher soi-même d'autres travaux et de voir la classe se mettre à jour. La méthode repart des calculs du diagnostiqueur (déperditions des murs, de la toiture, des fenêtres, besoin de chauffage, consommations) et ne recalcule que ce que les travaux changent, avec les effets et les coûts observés dans les audits énergétiques publiés par l'ADEME. Contrôlée sur des audits ADEME jamais utilisés pour la construire, la classe annoncée avec au moins 10 % de marge sous le seuil est atteinte ou dépassée dans 91 % des cas pour les maisons et 93 % pour les appartements ; sans travaux, la simulation redonne la classe du DPE dans 100 % des 9 000 DPE contrôlés. En appartement, seuls les travaux privatifs sont simulés : façade, toiture et planchers communs relèvent d'un vote en assemblée générale. Les seuils des classes, y compris ceux des logements de moins de 40 m², et le coefficient de l'électricité suivent la réglementation en vigueur à la date de la simulation. Il s'agit d'une simulation : elle ne remplace ni un DPE ni un audit établis par un professionnel certifié, et une annonce doit toujours afficher la classe du DPE en vigueur. Sources : DPE des logements existants (ADEME, Licence Ouverte 2.0), audits énergétiques (ADEME), demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab).
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Copropriétés : le diagnostic énergétique de l'immeuble dans chaque fiche
La fiche d'une copropriété du registre national d'immatriculation (Agence nationale de l'habitat, ANAH) affiche désormais le diagnostic de performance énergétique (DPE, ADEME) de l'immeuble entier, quand il existe : étiquette énergie et climat, date et fin de validité, consommation au m², énergie de chauffage, nombre d'appartements diagnostiqués. La base nationale de l'ADEME compte 411 653 DPE d'immeuble, mais les deux bases n'ont pas d'identifiant commun fiable : le numéro d'immatriculation de la copropriété n'est inscrit que dans 39 701 d'entre eux (moins d'un sur dix), il est parfois erroné, et le point du DPE peut tomber sur la parcelle voisine. LexIA Pro rapproche donc le DPE de la copropriété par ce numéro ou par les parcelles déclarées au registre, puis exige que le nombre d'appartements du DPE corresponde au nombre de lots d'habitation du registre : un DPE d'immeuble de 67 appartements qui porte le numéro d'une copropriété de 11 lots n'est pas attribué. Quand le registre compte deux immatriculations pour le même bâtiment, aucun DPE n'est attribué et l'outil le dit. Le DPE collectif est obligatoire pour les immeubles d'habitation dont le permis a été déposé avant 2013, et ces diagnostics se multiplient : 23 197 établis en 2022, 71 927 en 2023, 117 980 en 2025 et déjà 83 982 en 2026. L'absence de DPE dans la base ne veut donc pas dire que l'immeuble n'en a pas. La fiche compte aussi les DPE de logements où le numéro de la copropriété est inscrit. Sur la carte des copropriétés, un nouveau mode de couleur « DPE collectif » classe les immeubles par étiquette. Utilité : apprécier l'état énergétique d'un immeuble avant l'achat d'un lot, anticiper des travaux votés en assemblée générale, cibler des copropriétés énergivores. Le registre ne publie ni diagnostic technique global ni plan pluriannuel de travaux : ils se demandent au syndic. Sources : registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH), DPE des logements existants (ADEME), cadastre (IGN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Ventes (DVF) et diagnostics énergétiques (DPE) réunis : le prix de chaque vente avec l'étiquette du bien
À la demande d'abonnés, LexIA Pro relie désormais chaque vente immobilière des demandes de valeurs foncières (DVF, Direction générale des finances publiques) au diagnostic de performance énergétique (DPE, ADEME) du bien vendu. Sur la carte des ventes, un clic sur une vente affiche le prix puis, juste en dessous, l'étiquette énergie et climat, la date, la surface et l'adresse du DPE ; un mode de couleur « Étiquette DPE » colore les ventes par classe. Le tableau de prospection et son export Excel gagnent les colonnes DPE, et LexIA Pro calcule le prix au m² médian des ventes du secteur par étiquette. Les deux bases n'ont aucun identifiant commun : le rattachement se fait par l'adresse et par le contour cadastral de la parcelle vendue, puis par le type de logement, la date (DPE valable au jour de la vente) et surtout la surface : la surface vendue et celle du DPE d'un même logement coïncident presque toujours (écart médian mesuré de 0,09 %), ce qui permet de distinguer les appartements d'un même immeuble. Chaque DPE n'est attribué qu'à un seul bien vendu. Les DPE de logements neufs et les anciens DPE (avant juillet 2021, encore valables jusqu'en 2024) sont aussi consultés ; ces derniers sont signalés « ancienne méthode », leur lettre n'étant pas comparable aux étiquettes actuelles. Chaque DPE affiche sa fiabilité : identifié, probable, DPE plus ancien encore valable à la date de la vente, plusieurs DPE de même lettre, ou bien plusieurs DPE de lettres différentes, ou une même adresse ou un même DPE pour plusieurs biens vendus (maisons d'un lotissement, appartements différents d'un immeuble), auquel cas aucune lettre n'est choisie. Mesuré sur 1 383 ventes de maisons et d'appartements de six secteurs, des grandes villes aux communes rurales, l'étiquette est établie de façon fiable pour 44,4 % des ventes (50 % en comptant les anciens DPE) ; quand plusieurs DPE de lettres différentes restent possibles, l'outil affiche la fourchette (« C ou D ») sans jamais choisir ; la base des DPE commence en juillet 2021 et, jusqu'à fin 2024, une vente a pu se faire avec un DPE plus ancien qui n'y figure pas : l'outil le dit. LexIA Pro donne aussi le prix au m² selon l'état probable du bien, par nombre de pièces : rénové ou récent (étiquettes A à C), intermédiaire (D et E), à rénover (F et G). Un filtre ne garde que les ventes d'une étiquette donnée : F et G pour le prix d'achat d'un bien à rénover, A à C pour le prix de revente après travaux. Le diagnostic mesure l'énergie, pas l'état intérieur : on parle d'état probable. Utilité : apprécier un prix selon l'étiquette du bien, retrouver l'adresse d'un bien vendu, repérer les passoires énergétiques revendues. Sources : demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), DPE des logements existants (ADEME), cadastre (IGN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Prix de vente (DVF) : un logement vendu avec un commerce ne fausse plus le prix au m²
Certaines ventes réunissent dans le même acte un logement et un local d'activité : un appartement avec la boutique du rez-de-chaussée, une maison avec un atelier ou un hangar. Les demandes de valeurs foncières (DVF) de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) ne donnent que le prix de l'ensemble. LexIA Pro classait ces ventes comme celles d'un appartement ou d'une maison et divisait le prix total par la seule surface du logement. Sur les ventes 2025 de quatre départements, 1,7 % des ventes d'un seul logement comprennent aussi un local d'activité, qui occupe en moyenne la moitié de la surface. Désormais, quand le local représente au moins 10 % de la surface bâtie, la vente rejoint les ventes en bloc : elle sort des prix au m² des maisons et des appartements, reste visible, et son prix au m² porte sur toute la surface vendue. Chaque vente concernée l'indique en clair. La correction vaut aussi pour la balance marchand de biens et la cartographie des gisements de rénovation de LexIA Immo. Utilité : des comparables de détail qui ne mélangent plus logements et commerces, pour l'avis de valeur comme pour la revente. Sources : demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Ventes immobilières (DVF) : 25 432 ventes enregistrées en retard ajoutées, et les outils de prospection à jour
Chaque livraison des demandes de valeurs foncières (DVF) de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) ne contient pas seulement le dernier semestre : elle republie aussi les années précédentes, en y ajoutant les ventes enregistrées tardivement. La version géolocalisée d'Etalab, construite sur une livraison plus ancienne, ne les a pas encore. LexIA Pro compare désormais, année par année, le fichier officiel de la DGFiP d'octobre 2026 à celui d'Etalab, et sert les ventes qui manquent : 25 432 ventes, dont 23 870 de 2025 (surtout de novembre et décembre), 1 152 de 2024, 278 de 2023, 96 de 2022 et 36 du second semestre 2021. Une vente n'est ajoutée que si la DGFiP en compte plus qu'Etalab à la même date, sur les mêmes parcelles ; une vente déjà publiée par Etalab, même avec un prix corrigé ou une parcelle en plus, n'est jamais servie deux fois, et un contrôle supplémentaire l'écarte au moment de répondre. Les outils de prospection de LexIA Immo profitent aussi des ventes du premier semestre 2026 et de ce rattrapage : la balance marchand de biens et la cartographie des gisements de rénovation (passoires énergétiques) calculent leurs prix de marché sur les 24 mois précédant la dernière vente publiée. Comme pour le semestre, ce rattrapage se refait automatiquement à chaque nouvelle livraison. Utilité : des prix médians et des comparables plus complets sur les mois les plus récents, là où ils manquaient le plus. Sources : demandes de valeurs foncières (DGFiP, livraison d'octobre 2026 ; Etalab), cadastre (Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Ventes immobilières (DVF) : le premier semestre 2026 disponible, sans attendre
La Direction générale des finances publiques (DGFiP) a publié le 12 octobre 2026 les demandes de valeurs foncières (DVF) du premier semestre 2026 : toutes les ventes immobilières de janvier à juin 2026. La version géolocalisée publiée par Etalab, sur laquelle s'appuient la plupart des outils, s'arrête encore au 31 décembre 2025. LexIA Pro sert désormais les ventes jusqu'au 30 juin 2026 : 604 801 ventes dans 30 848 communes, lues dans le fichier officiel de la DGFiP et placées sur la carte au centre de leur parcelle, selon la méthode d'Etalab. Cette méthode a été vérifiée en reproduisant à l'identique des ventes de 2025 déjà publiées par Etalab ; 99,5 % des ventes du semestre sont localisées. Ces ventes entrent dans les prix médians, les comparables, les cartes et les tableaux, en recherche par section cadastrale comme par rayon. La fenêtre « 24 derniers mois », qui approche le prix du marché, se termine désormais à la dernière vente publiée et non à la date du jour : elle couvre réellement 24 mois de ventes, et chaque réponse indique jusqu'à quelle date vont les ventes. Utilité : marchand de biens et agent immobilier avant une offre ou un avis de valeur, notaire, particulier avant l'achat. Sources : demandes de valeurs foncières (DGFiP, livraison d'octobre 2026), cadastre (Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Mises à jour automatiques : les ventes (DVF) et les permis de construire (Sit@del) suivent les publications officielles
Une fois par mois, le 5, LexIA Pro vérifie lui-même si de nouvelles données ont été publiées pour les ventes immobilières et pour les permis de construire, et les intègre sans intervention. Pour les ventes, LexIA compare la publication de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à celle d'Etalab : dès qu'une nouvelle livraison de la DGFiP est en ligne (deux fois par an, au printemps et à l'automne), ses ventes sont lues, localisées, contrôlées et servies dès la vérification mensuelle suivante ; quand Etalab republie ces mêmes ventes, LexIA revient automatiquement à sa version, sans qu'aucune vente soit comptée deux fois. Pour les permis de construire, LexIA suit la liste mensuelle des autorisations d'urbanisme (Sit@del) publiée par le service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique : permis de construire, déclarations préalables, permis d'aménager et permis de démolir. La première mise à jour a fait passer LexIA au millésime de septembre 2026 : 2 998 547 autorisations dans 36 369 communes, délivrées jusqu'au 31 août 2026. Avant chaque mise en ligne, des contrôles de volume vérifient que rien ne manque ; si l'un d'eux échoue, rien n'est remplacé et la version précédente reste servie. Utilité : des prix de marché et une activité de construction à jour, sans attendre une intervention manuelle. Sources : demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), Sit@del (ministère de la Transition écologique), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Patrimoine des sociétés : un syndic n'est plus présenté comme propriétaire
Le fichier des parcelles des personnes morales publié par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) recense, pour chaque parcelle, les sociétés qui y sont inscrites et à quel titre. Certaines n'en sont pas titulaires : elles l'administrent, comme syndic de copropriété, gérant ou mandataire, ou gestionnaire d'un bien de l'État. LexIA Pro les comptait jusqu'ici dans le patrimoine de la société. Désormais, le patrimoine d'une société ne compte que les biens sur lesquels elle détient un droit (propriété, nue-propriété, usufruit, bail à construction, bail emphytéotique...), avec la nature de ce droit. Les biens qu'elle administre sont indiqués à part, sous leur vrai titre. La recherche de parcelles et la prospection des biens dormants appliquent la même règle.
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Jurisprudence : les articles cités par chaque décision enfin rattachés au bon texte
Pour chaque décision de justice, LexIA Juris indique les articles qu'elle cite. Jusqu'ici, la plupart sortaient sans le code ou la loi auxquels ils appartiennent : sur 302 décisions récentes de la Cour de cassation et des juridictions administratives, 68 % des articles cités n'étaient pas rattachés à leur texte. Ce taux tombe à 9 %. LexIA suit désormais les énumérations (« articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 »), les renvois (« du même code »), les lois et décrets non codifiés, la Convention européenne des droits de l'homme et la Déclaration des droits de l'homme de 1789. Un article de la loi de 1965 sur la copropriété apparaît ainsi comme tel, et l'assistant peut aller lire son texte officiel dans la foulée. Quand le texte cité ne peut pas être identifié avec certitude, LexIA le dit plutôt que de deviner.
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Jurisprudence de la Cour de cassation : la portée des arrêts récents enfin indiquée
Pour les arrêts de la Cour de cassation rendus depuis 2020, la base officielle de la Direction de l'information légale et administrative (DILA) ne précise plus s'ils sont publiés au Bulletin, alors que c'est ce qui fait d'un arrêt une décision de principe. LexIA Juris lit désormais cette information dans l'en-tête de l'arrêt lui-même (par exemple « FS-B », publié au Bulletin), en tenant compte du changement de classification décidé par la Cour de cassation le 15 juin 2021. Chaque arrêt est ainsi classé à son juste poids, et la référence à citer reprend cette mention : « Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593, FS-B ».
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Base de données nationale des bâtiments : toute la France métropolitaine couverte, et une année de construction plus fiable
LexIA Pro exploite désormais la Base de données nationale des bâtiments (BDNB), publiée par le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), dans les 96 départements de France métropolitaine, Corse comprise. Pour chaque bâtiment d'une parcelle : année de construction, niveaux, logements, matériaux, diagnostic de performance énergétique rattaché au bâtiment, copropriété, propriétaire lorsqu'il s'agit d'une société. L'année de construction gagne aussi en fiabilité : une année saisie par défaut n'est plus présentée comme une date, et deux sources concordantes l'emportent sur une année isolée.
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La Base de données nationale des bâtiments (BDNB), publiée en données ouvertes par le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), était exploitée par LexIA Pro dans cinq régions depuis la fin septembre. Elle l'est désormais dans les 96 départements de France métropolitaine, Corse comprise : Bretagne, Pays de la Loire, Centre-Val de Loire, Normandie, Île-de-France, Hauts-de-France, Grand Est et Bourgogne-Franche-Comté rejoignent Provence-Alpes-Côte d'Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine, Corse et Auvergne-Rhône-Alpes. Pour chaque bâtiment d'une parcelle, LexIA indique l'année de construction, le nombre de niveaux et de logements, les matériaux, le diagnostic de performance énergétique (DPE) rattaché à ce bâtiment précis, l'appartenance à une copropriété, le propriétaire lorsqu'il s'agit d'une société, le raccordement à la fibre et le potentiel solaire et géothermique. Ces informations alimentent aussi la fiche d'identité imprimable de la parcelle. L'année de construction a été fiabilisée à partir d'une mesure sur les données réelles. Dans un même département, plus d'un millier de diagnostics énergétiques portent l'année 1947, contre aucun pour 1946, et des centaines portent 1930 ou 1900. Ce ne sont pas des dates : ce sont des valeurs saisies par défaut par les logiciels de diagnostic, qui signifient seulement « construit avant 1948 ». LexIA présente désormais ces cas comme une période, jamais comme une année. Quand le registre national des copropriétés et le diagnostic du bâtiment s'accordent sur une construction antérieure à 1949, ils l'emportent sur l'année déclarée aux fichiers fonciers, qui correspond alors le plus souvent à une réhabilitation : un immeuble à pans de bois déclaré de 1981 est ainsi présenté comme antérieur à 1949, l'année 1981 restant mentionnée à titre d'information. Enfin, la hauteur d'un bâtiment n'est donnée que lorsqu'elle est mesurée au faîtage ; sinon, LexIA l'indique et donne le nombre de niveaux. Les départements et régions d'outre-mer ne sont pas couverts, la base n'y étant pas publiée. Utilité : marchand de biens et agent immobilier avant une offre ou un mandat, notaire, géomètre, diagnostiqueur, particulier avant l'achat. Sources : Base de données nationale des bâtiments (CSTB, millésime 2026-02-a), fichiers fonciers (DGFiP), DPE (ADEME), registre national des copropriétés (ANAH), BD TOPO (IGN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Une parcelle, trois zonages, une question : peut-on construire ?
Posez la question avec la référence cadastrale ou l'adresse : LexIA Pro répond en tête par OUI a priori, OUI sous conditions, NON en l'état ou À VÉRIFIER, puis la justifie par trois zonages, chacun avec son feu : le zonage d'urbanisme, le zonage des risques et les servitudes et protections. Si la réponse est oui, les règles de la zone sont fournies avec la réponse, et la fiche d'identité de la parcelle ou le rapport d'urbanisme complet sortent en une demande. Une réponse indicative, qui ne vaut pas certificat d'urbanisme.
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C'est souvent la première question posée sur un terrain, avant toute étude. Il suffit désormais de la poser à son assistant avec la référence cadastrale ou l'adresse : LexIA Pro répond en tête par OUI a priori, OUI sous conditions, NON en l'état ou À VÉRIFIER, puis justifie cette réponse par les trois zonages qui la fondent, chacun avec un feu vert, orange, rouge ou gris. Le zonage d'urbanisme d'abord : plan local d'urbanisme, carte communale ou règlement national d'urbanisme, et la zone de la parcelle lue sur le plan de zonage. Le zonage des risques ensuite : les plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers, lus au contour exact de la parcelle. Les servitudes et protections enfin : servitudes d'utilité publique, abords de monument historique et avis de l'architecte des Bâtiments de France, emplacements réservés, espaces boisés classés, orientations d'aménagement. Les conditions à étudier sont listées une à une, et ce qui n'a pas pu être vérifié est dit comme tel, jamais présenté comme une absence de contrainte. Si la réponse est oui, on va plus loin dans la même conversation : les articles du règlement de la zone (implantation, hauteur, emprise au sol, stationnement, aspect, réseaux) sont fournis avec la réponse, puis la fiche d'identité de la parcelle, en A4 imprimable, ou le rapport d'urbanisme complet sortent en une demande. Au passage, la lecture de l'emprise au sol a été rendue plus sûre : un coefficient écrit sous forme décimale (« 0,12 en secteur UCp ») est désormais lu, la valeur propre au secteur de la parcelle est retenue, et un pourcentage de majoration (par exemple pour les logements sociaux) n'est plus pris pour la règle. La réponse est indicative : elle ne vaut ni certificat d'urbanisme ni autorisation. Utilité : marchand de biens et agent immobilier avant une offre ou un mandat, notaire, géomètre, particulier avant l'achat d'un terrain. Sources : Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), Géorisques (ministère de la Transition écologique), cadastre et BD TOPO (IGN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Division parcellaire : l'avant-projet de lotissement dessiné d'après le plan local d'urbanisme, des outils de mesure sur les cartes et le métré d'un plan depuis la carte de sélection
Pour un terrain à diviser, LexIA Pro dessine désormais un avant-projet sommaire sur un plan interactif : les lots, la voie de desserte ou l'accès de chaque lot, le régime d'autorisation (déclaration préalable ou permis d'aménager) et, en permis d'aménager, un ordre de grandeur des travaux de voirie et réseaux, à partir des règles lues dans le plan local d'urbanisme. La carte de sélection et le plan A4 d'une parcelle gagnent des outils de mesure de distance et de surface, et la carte de sélection lance le métré et le chiffrage des travaux à partir d'un plan joint. Une esquisse de faisabilité, non opposable, qui ne remplace pas le géomètre.
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Combien de lots tient ce terrain, avec quelle desserte, quelle autorisation et quel coût de viabilisation ? LexIA Pro dessine désormais un avant-projet sommaire de division sur un plan interactif, à partir des règles lues dans le plan local d'urbanisme de la commune : reculs, distances aux limites, possibilité de construire en limite, emprise au sol, part de pleine terre, et position du règlement sur l'article R.151-21 du Code de l'urbanisme (règles appréciées sur l'ensemble du projet ou lot par lot). Les emplacements réservés et les espaces boisés classés sont retirés du terrain à lotir. Plusieurs schémas sont comparés : lots desservis directement par la rue, voie en impasse droite, en L ou en T, lots sur rue avec un lot en drapeau desservi par son propre accès. Une aire de retournement est dessinée selon les gabarits des services d'incendie lorsque la longueur de l'impasse l'exige, et la pente de chaque voie est mesurée sur le relief de l'IGN : au-delà de 15 %, LexIA signale qu'un accord des pompiers et des mesures compensatoires sont nécessaires. Les lots sont homogènes, avec deux côtés parallèles, une largeur minimale (10 mètres en zone urbaine dense, 15 mètres ailleurs) et une surface constructible suffisante une fois les reculs appliqués. Lorsqu'une maison existe, LexIA demande si elle est conservée, dans un lot à part hors lotissement, ou démolie, et compare les deux scénarios. Pour chaque variante : le régime d'autorisation (déclaration préalable ou permis d'aménager, avec l'obligation de recourir à un architecte ou à un paysagiste au-delà de 2 500 m² de terrain à aménager), les obligations déclenchées par un seuil (logements sociaux, aire de jeux) avec la variante juste sous le seuil, en permis d'aménager un ordre de grandeur des travaux de voirie et réseaux établi sur des prix relevés dans des devis d'entreprises de travaux publics (ce n'est pas un devis ; en déclaration préalable, ces travaux ne sont pas à la charge du vendeur) et, si un prix de vente est indiqué, la marge avant foncier. Pour un permis d'aménager où les acquéreurs peuvent construire en limite séparative, LexIA fournit l'article type du cahier des charges et la mention des plans de vente sur les maisons implantées en limite. Enfin, la carte de sélection et le plan A4 d'une parcelle gagnent des outils de mesure de distance et de surface, avec accroche aux sommets des parcelles, et la carte de sélection propose deux nouvelles analyses prêtes à lancer. La première est l'avant-projet de division décrit ci-dessus. La seconde est la lecture d'un plan pour en tirer le métré et le chiffrage des travaux : l'utilisateur joint le plan du logement ou de la maison (plan d'architecte, scan ou photo nette) et colle la requête, déjà renseignée avec la parcelle sélectionnée ; l'assistant lit les pièces et les cotes, cale l'échelle, calcule les surfaces habitables et les surfaces à peindre, compte les menuiseries, puis établit le budget de rénovation (légère, moyenne, lourde, ou les trois comparées), en tableau imprimable et en classeur Excel à formules, avec le double contrôle des calculs. Cette analyse s'appuie sur la compétence de métré et de chiffrage du plugin LexIA-Studio présentée le 1er octobre ; le plugin, en version 1.8.0, propose aussi l'avant-projet de division dans ses compétences d'audit marchand de biens et d'étude de faisabilité. Il s'agit d'une esquisse de faisabilité, non opposable : le bornage, le plan de division et les surfaces définitives relèvent d'un géomètre-expert. Utilité : marchand de biens et lotisseur avant une offre, géomètre en étude préalable, propriétaire qui envisage de détacher un terrain. Sources : cadastre, BD TOPO et relief RGE ALTI (IGN), Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Rapport d'urbanisme de la parcelle : le règlement lu article par article, l'essentiel à retenir et chaque chiffre vérifié
Le rapport d'urbanisme d'une parcelle est refondu : les règles communes et le chapitre de la zone sont reproduits en texte intégral, article par article, avec leurs pages ; chaque article réglementé se termine par un « À retenir » et un tableau de synthèse reprend l'ensemble. Chaque valeur chiffrée rédigée par l'assistant est comparée au texte officiel lu avant d'entrer dans le rapport.
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Le rapport d'urbanisme d'une parcelle, au format A4 imprimable en PDF, se construit désormais en trois étapes : LexIA Pro réunit le dossier de la parcelle (zone lue sur le plan de zonage, règlement, servitudes d'utilité publique, orientations d'aménagement et de programmation, emplacements réservés, prescriptions, risques, bâti, ventes), l'assistant lit le règlement partie par partie, puis rédige la synthèse. Le règlement est reproduit en texte intégral : dispositions générales, règles communes et chapitre de la zone, article par article, avec les pages du document officiel. Chaque article réglementé se termine par un « À retenir » ; les articles non réglementés restent listés, pour que tous les chapitres soient visibles. Un tableau de synthèse final reprend l'ensemble en plus court : dispositions générales, position de la commune sur l'article R.151-21 du Code de l'urbanisme, chaque article, puis patrimoine, servitudes, orientations d'aménagement, risques, bâti et marché. La protection patrimoniale est nommée : lorsque la parcelle se trouve dans les abords d'un monument historique, dans un site classé ou inscrit, ou dans un site patrimonial remarquable, le rapport donne le nom du monument ou du site et rappelle l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Trois garde-fous de véracité. Les chiffres d'abord : chaque valeur chiffrée écrite par l'assistant (hauteur, recul, pourcentage, nombre de places) est comparée aux textes réellement lus ; une valeur introuvable est refusée et doit être corrigée, et si elle est maintenue, elle est signalée de façon visible dans le rapport. Les tableaux de destinations ensuite : dans beaucoup de règlements, le fait qu'une destination soit autorisée, interdite ou soumise à condition n'est porté que par la couleur d'une case ou par une coche, que le texte ne restitue pas. Lorsque le tableau a été lu sur l'image de la page et que deux lectures indépendantes concordent, le statut est servi avec sa page ; si elles divergent, il est marqué « à vérifier » ; s'il n'a pas été lu, LexIA le dit et ne déduit jamais un statut des seuls libellés. La lecture à la source enfin : quand un règlement, ou sa nouvelle version, n'a encore jamais été lu, sa lecture est lancée automatiquement et sert ensuite tous les abonnés ; un document déjà lu n'est jamais relu. Le plugin LexIA-Studio (version 1.8.0) conduit ces trois étapes dans sa compétence de rapport d'urbanisme. Le règlement officiel fait foi. Utilité : notaire, géomètre, marchand de biens et agent immobilier avant une offre ou un mandat, particulier avant un projet. Sources : Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), cadastre (IGN), Géorisques, DVF (DGFiP), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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La jurisprudence de LexIA Juris se met désormais à jour chaque nuit
Les décisions de la Cour de cassation (arrêts publiés au Bulletin), du Conseil d'État, des neuf cours administratives d'appel et du Conseil constitutionnel entrent maintenant automatiquement dans LexIA Juris, chaque nuit, dès leur publication par la DILA (Direction de l'information légale et administrative), comme les codes et les lois. Le retard accumulé depuis l'été a été rattrapé : 1 428 décisions publiées par la DILA depuis juillet 2026 ont été ajoutées. Chaque réponse indique la date du dernier lot de décisions intégré, pour vérifier la fraîcheur de la source.
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Fiabilité : des réponses plus sûres sur les communes, le cadastre et les risques
Plusieurs améliorations de fiabilité dans LexIA Pro. Source indisponible : si le cadastre ne répond pas, LexIA le dit et propose de réessayer, sans conclure que la parcelle n'existe pas. Communes de même nom : la commune nettement la plus peuplée est retenue et les homonymes sont signalés ; sinon, LexIA demande laquelle, et ne répond jamais sur une autre commune que celle demandée. Corse : l'analyse des risques fonctionne avec les codes de communes corses. Argiles : à Paris et en outre-mer, où la carte nationale ne s'applique pas, LexIA le dit au lieu de conclure à un terrain non argileux. Anciennes communes fusionnées : LexIA le signale et demande le nom de la commune actuelle.
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Plugin LexIA-Studio : du plan au budget de travaux, logement par logement
Déposez le plan d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble : une nouvelle compétence du plugin LexIA-Studio lit les pièces et les cotes, mesure les surfaces et compte les menuiseries, puis chiffre les travaux en rénovation légère, moyenne ou lourde, en HT et en TTC, avec le budget de chaque logement et de chaque étage. Un budget à prix moyens, pour se positionner rapidement sur une opération : ce n'est pas un devis. Première version, à affiner avec les abonnés.
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Avant de faire une offre sur un bien à rénover, la première question est celle du budget de travaux. La nouvelle compétence de métré et de chiffrage du plugin LexIA-Studio y répond à partir du plan. L'utilisateur dépose un plan d'architecte, un scan ou une photo nette ; l'assistant lit le cartouche et l'échelle, identifie chaque pièce, relève les cotes et les surfaces écrites, et compte portes, fenêtres, portes-fenêtres et baies. L'origine de chaque dimension est indiquée (cotée sur le plan, mesurée à l'échelle ou estimée), et l'utilisateur peut corriger le relevé avant le chiffrage. Le budget suit une grille de prix moyens par niveau de rénovation : rafraîchissement, rénovation complète ou réhabilitation lourde, poste par poste (démolition, maçonnerie, plomberie, électricité, chauffage, isolation, sols, peinture, finitions), avec un forfait par cuisine, salle de bain et salle d'eau, et un prix moyen posé par type de menuiserie. Les trois niveaux sont comparés côte à côte, en HT et en TTC, avec le coût au mètre carré. Lorsque le plan compte plusieurs logements, chacun reçoit son propre budget, ainsi que chaque étage : c'est le chiffre utile pour une division en lots. Le résultat est livré en tableau imprimable et en classeur Excel par logement, entièrement en formules : un niveau ou un prix modifié, et tout se recalcule. Chaque quantité et chaque montant sont calculés deux fois, par les formules du classeur puis par un second calcul indépendant, et comparés au centime : les prix sont des moyennes, mais les calculs sont exacts. Le chiffrage donne un ordre de grandeur pour se positionner sur une opération (offre d'achat, bilan, comparaison de biens) ; ce n'est pas un devis, et la toiture comme l'isolation ne se lisent pas sur un plan intérieur : elles ne sont chiffrées que si leur surface est indiquée. Il s'agit d'une première version, en test auprès des abonnés : chaque anomalie peut être signalée à contact@edivia.fr, l'assistant préparant lui-même la fiche à envoyer. Utilité : marchand de biens et investisseur avant une offre, agent immobilier, maître d'œuvre en avant-projet.
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Prix de vente (DVF) : le prix au m² par typologie, du studio au T5, et un filtre par nombre de pièces ou par surface
Un studio ne se vend pas au même prix au m² qu'un T4.LexIA Pro détaille désormais les ventes réelles (DVF) par typologie, du studio au T5 et plus, pour les maisons et les appartements, et permet de restreindre l'analyse d'une simple phrase : « les T2 et T3 », « les studios », « les appartements de 40 à 70 m² », « les locaux commerciaux de 50 à 200 m² ». La liste des ventes, la carte, le tableau et les statistiques suivent le filtre.
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Un studio ne se vend pas au même prix au mètre carré qu'un T4. Pourtant, un prix médian calculé sur tous les appartements d'un secteur les mélange. LexIA Pro présente désormais ce détail pour les maisons et les appartements : nombre de ventes, prix médian, surface médiane et prix au m² médian de chaque typologie, sur tout l'historique et sur les 24 derniers mois. L'utilisateur peut aussi restreindre l'analyse en le demandant simplement : « les T2 et T3 », « les studios », « les T5 et plus », « les appartements de 40 à 70 m² », « les locaux commerciaux de 50 à 200 m² ». La liste des ventes, la carte, le tableau de prospection et les statistiques ne portent alors que sur ces biens, et LexIA indique combien de ventes ont été écartées et pourquoi. Deux limites de la source sont toujours rappelées : l'administration fiscale ne distingue pas un studio d'un T1 (les deux comptent une pièce principale), et elle classe bureaux, commerces et locaux d'activité dans une même catégorie. Les ventes d'immeubles entiers restent à part, car un prix en bloc ne se compare pas au prix d'un logement vendu seul. Sous trois ventes, aucun prix médian n'est affiché. Utilité : avis de valeur et estimation (comparer un T3 à des T3), étude de marché, choix des typologies d'une opération de marchand de biens ou de promoteur. Source : DVF, Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP, publiée par Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Règlements d'urbanisme : la position de la commune sur les lotissements (article R.151-21) et une zone toujours vérifiée à la parcelle
Dans un lotissement, ou pour plusieurs bâtiments dont le terrain doit être divisé, les règles du plan local d'urbanisme s'appliquent à l'ensemble du projet, sauf si le règlement s'y oppose et impose de les appliquer lot par lot (article R.151-21 du Code de l'urbanisme). LexIA Pro lit désormais cette position dans le règlement de la commune : opposition, opposition partielle limitée à certains articles, absence d'opposition, ou mention illisible, toujours avec l'extrait cité. Autre garde-fou : une zone qui n'existe pas dans le règlement est signalée, et lorsque la parcelle est connue, c'est sa zone réelle qui est lue.
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Quand un terrain est loti, ou quand plusieurs bâtiments sont construits sur un terrain qui doit être divisé, l'article R.151-21 du Code de l'urbanisme prévoit que l'ensemble du projet est apprécié au regard des règles du plan local d'urbanisme, et non chaque lot séparément, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. Pour un lotisseur, un marchand de biens ou un géomètre, la différence est considérable : lorsque la commune s'y oppose, l'implantation, l'emprise au sol ou les espaces verts se vérifient lot par lot. LexIA Pro lit désormais cette position dans le règlement de la commune et la classe en cinq cas : le règlement s'oppose, avec ses éventuelles exceptions ; il s'oppose en partie, seulement pour certains articles, qui sont cités ; il ne s'oppose pas ; la mention existe mais n'est pas lisible dans le texte publié ; ou le règlement n'en parle pas, auquel cas LexIA ne tire aucune conclusion de ce silence. L'extrait du règlement est toujours cité. Second garde-fou, sur la zone : lorsqu'une question vise une zone qui n'existe pas dans le règlement, LexIA le dit et liste les zones existantes ; lorsque la parcelle est connue, sa zone est lue sur le plan de zonage publié au Géoportail de l'Urbanisme, et c'est elle qui fait foi, pas celle indiquée dans la question. La position sur l'article R.151-21 figure aussi dans la fiche d'identité de la parcelle. Le règlement officiel fait foi. Sources : Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), Code de l'urbanisme (Légifrance, DILA), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Fiche d'identité de la parcelle : le bâtiment décrit par la Base de données nationale des bâtiments, et toutes les données croisées sur une page
La Base de données nationale des bâtiments (BDNB), publiée par le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), est désormais exploitée par LexIA Pro dans cinq régions : Provence-Alpes-Côte d'Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine, Corse et Auvergne-Rhône-Alpes. Pour chaque bâtiment : année de construction, niveaux, logements, matériaux, diagnostic de performance énergétique rattaché au bâtiment, copropriété, propriétaire lorsqu'il s'agit d'une société. L'audit d'une parcelle produit aussi une fiche d'identité imprimable qui croise en sept chapitres toutes les sources officielles connectées.
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La Base de données nationale des bâtiments (BDNB), publiée en données ouvertes par le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), réunit pour chaque bâtiment des informations issues de nombreuses sources publiques. LexIA Pro l'exploite désormais dans cinq régions : Provence-Alpes-Côte d'Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine, Corse et Auvergne-Rhône-Alpes. Pour chaque bâtiment d'une parcelle, LexIA indique l'année de construction, le nombre de niveaux et de logements, les matériaux, le diagnostic de performance énergétique (DPE) rattaché à ce bâtiment précis, l'appartenance à une copropriété, le propriétaire lorsqu'il s'agit d'une société, le logement social, le raccordement à la fibre, le potentiel solaire et géothermique, et la situation en quartier prioritaire de la politique de la ville. Quand deux sources donnent une année différente, LexIA retient la plus fiable, la présente comme telle et mentionne l'autre à titre d'information ; une valeur de remplissage n'est jamais présentée comme une date, et le DPE d'un bâtiment voisin n'est jamais attribué au bien. La hauteur est calculée au faîtage, à partir des altitudes du toit et du sol. L'audit complet d'une parcelle peut désormais produire une fiche d'identité imprimable en sept chapitres : identité et relief de la parcelle ; urbanisme, avec la position de la commune sur l'article R.151-21 du Code de l'urbanisme ; bâtiment ; énergie ; marché, avec les ventes à moins de 300 mètres et les dispositifs et aides de la commune ; démographie de la commune ; risques, présentés en dernier et limités à ceux qui concernent réellement le terrain. Utilité : marchand de biens et agent immobilier avant une offre ou un mandat, notaire, géomètre, particulier avant l'achat. Sources : Base de données nationale des bâtiments (CSTB, millésime 2026-02-a), BD TOPO (IGN), DPE (ADEME), Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), DVF (DGFiP), INSEE, Géorisques, Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Permis de construire : l'historique de chaque parcelle et la carte des autorisations autour d'une adresse
Cette parcelle a-t-elle déjà eu un permis de construire ? Le chantier a-t-il commencé, est-il terminé ? LexIA Pro répond désormais parcelle par parcelle, à partir du registre national des autorisations d'urbanisme (Sit@del) : permis de construire, déclarations préalables créant un logement ou des locaux, permis d'aménager (lotissements) et permis de démolir, avec leur état et leurs dates. Nouveau aussi : la carte des autorisations dans un rayon de 300 mètres autour d'une adresse, une pastille par parcelle et le détail de chaque autorisation au clic.
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Avant d'acheter un terrain ou une maison, une question revient toujours : ce qui est construit a-t-il été autorisé, et que prévoit-on de construire autour ? LexIA Pro exploite désormais le registre national des autorisations d'urbanisme, Sit@del, publié par le service statistique du ministère de la Transition écologique (SDES) : près de 2,9 millions d'autorisations délivrées depuis 2013, sur toute la France, Corse comprise. Quatre types d'autorisations sont couverts : les permis de construire, les déclarations préalables qui créent un logement ou des locaux, les permis d'aménager (lotissements, donc l'offre de terrains à bâtir à venir) et les permis de démolir. Pour chaque autorisation, LexIA indique son numéro, son état (autorisée sans chantier déclaré, chantier commencé, travaux terminés, ou annulée), ses dates de dépôt, d'autorisation, d'ouverture de chantier et d'achèvement, le nombre et le type de logements créés, les surfaces, et le nom du demandeur lorsqu'il s'agit d'une société (avec son numéro SIREN, pour enchaîner sur sa fiche d'entreprise). Chaque autorisation est comptée une seule fois, même lorsqu'elle porte sur plusieurs parcelles, et les logements des autorisations annulées sont exclus des totaux. Trois usages. À la parcelle : l'analyse du bâti et l'audit d'un bien listent toutes ses autorisations, terrain nu compris. À l'échelle d'une commune : le nombre d'autorisations et de logements par année, les mises en chantier, les lotissements récents et les sociétés qui construisent. Autour d'une adresse : une carte interactive des autorisations dans un rayon de 300 mètres (jusqu'à 500), une pastille par parcelle colorée selon le type d'autorisation, un anneau selon l'état du chantier, et la fiche complète au clic. Les limites de la source sont toujours rappelées : seules les autorisations délivrées sont publiées (ni les demandes en cours d'instruction, ni les refus), environ 15 % des ouvertures de chantier et un tiers des achèvements ne sont jamais déclarés, les derniers mois sont incomplets, et une parcelle divisée depuis l'autorisation ne correspond plus au cadastre actuel. Au passage, la recherche d'une parcelle par commune, section et numéro fonctionne désormais aussi en Corse et dans les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille. Utilité : marchand de biens et promoteur (concurrence à venir, secteurs qui se transforment), agent immobilier et notaire (vérifier qu'une construction a bien été autorisée), géomètre, particulier avant l'achat. Source : Sit@del, liste des permis de construire et autres autorisations d'urbanisme (SDES, ministère de la Transition écologique), millésime de mai 2026, Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Carte de sélection : 48 analyses prêtes à lancer, dont six analyses croisées inédites
Sous la carte de sélection des parcelles, le catalogue de requêtes prêtes à copier passe de 39 à 48 analyses, classées par thème. Parmi les nouveautés : le potentiel constructible résiduel d'une parcelle, un tableau comparatif de plusieurs parcelles, le prix du neuf face à l'ancien avec l'offre de logements à venir, l'écart entre ventes en bloc et ventes au détail (la marge d'un marchand de biens), les promoteurs et lotisseurs actifs d'un secteur, les démolitions-reconstructions, et trois requêtes consacrées aux permis de construire.
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La carte de sélection de LexIA Pro permet de choisir une ou plusieurs parcelles d'un clic sur un fond de plan de l'IGN, puis de lancer une analyse en collant dans son IA une requête déjà préparée avec les bonnes références cadastrales. Le catalogue passe de 39 à 48 analyses, classées par thème : étude et urbanisme, marché et valeur, commune et investissement, prospection foncière, sociétés et propriétaires, marchand de biens, cartes et livrables, droit et fiscalité. Les nouveautés croisent plusieurs sources officielles déjà connectées. Potentiel constructible résiduel : l'emprise déjà bâtie de la parcelle comparée aux règles d'emprise au sol et de hauteur du plan local d'urbanisme, pour un ordre de grandeur à confirmer. Tableau comparatif : plusieurs parcelles présentées côte à côte, dans un tableau à remettre au client. Neuf ou ancien : dans un rayon de 500 mètres, le prix des ventes sur plan comparé à celui de l'ancien, et les logements autorisés dont le chantier n'a pas encore commencé, c'est-à-dire l'offre à venir. Ventes en bloc et au détail : l'écart entre le prix d'un immeuble vendu entier et celui des appartements vendus un par un, qui mesure la marge d'un marchand de biens. Promoteurs et lotisseurs actifs : les sociétés qui obtiennent des permis dans le secteur, avec leur fiche d'entreprise. Démolitions-reconstructions : les secteurs en mutation. S'y ajoutent trois requêtes consacrées aux permis de construire : les autorisations de la parcelle, la carte des permis dans un rayon de 300 mètres, et les lotissements autorisés. Aucune de ces analyses ne crée de donnée : chacune assemble des sources officielles et cite chacune d'elles. Sources : IGN (cadastre, bâti), Géoportail de l'Urbanisme, ventes DVF (DGFiP), Sit@del (SDES), répertoire et registre des entreprises (INSEE, INPI), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Plans de prévention des risques : la zone rouge ou bleue désormais lue à la parcelle
Savoir qu'une commune est couverte par un plan de prévention des risques (PPR) ne suffit pas : ce qui compte, c'est la zone où se trouve le terrain, car elle peut interdire de construire ou imposer des prescriptions. LexIA Pro croise désormais le contour exact de la parcelle avec le zonage réglementaire des plans de prévention publié par l'État sur Géorisques. Une parcelle à cheval sur deux zones les voit toutes les deux. Quand un plan n'a pas de zonage numérisé, LexIA le dit et renvoie au plan officiel, sans jamais conclure que le terrain est hors zone.
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Un plan de prévention des risques (PPR) découpe le territoire d'une commune en zones : en zone rouge, construire est en principe interdit ; en zone bleue, c'est possible sous conditions. Jusqu'ici, la servitude publiée au Géoportail de l'Urbanisme indiquait seulement l'enveloppe d'ensemble du plan. LexIA Pro interroge désormais directement le zonage réglementaire publié par l'État sur Géorisques, pour les plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers, en croisant le contour exact de la parcelle : une parcelle à cheval sur deux zones les voit toutes les deux. Pour chaque plan, LexIA indique la ou les zones touchées et leur portée selon la nomenclature nationale (interdiction stricte, interdiction, prescriptions, délaissement ou expropriation possibles), les aléas couverts (inondation, feu de forêt, mouvement de terrain, séisme…), la date d'approbation, une éventuelle révision en cours, la liste des pièces officielles et le lien vers le service de l'État qui les diffuse. Deux garde-fous. Lorsque la base nationale ne renseigne pas le type de réglementation d'une zone, LexIA le dit tel quel : ce n'est jamais une « zone non réglementée », et la portée se lit dans le règlement du plan. Lorsqu'un plan n'a pas de zonage numérisé, LexIA l'indique et renvoie au plan de zonage officiel, sans conclure que le terrain est hors zone. Le zonage apparaît dans l'analyse d'urbanisme (servitudes), dans l'analyse des risques et dans l'audit complet d'une parcelle. Le règlement et le plan de zonage officiels du PPR font foi. Utilité : notaire (état des risques annexé à la vente), marchand de biens et aménageur avant une offre, géomètre en étude de faisabilité, particulier avant l'achat. Source : Géorisques, zonages réglementaires des plans de prévention des risques (ministère de la Transition écologique), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Plugin LexIA-Studio : le lien de téléchargement arrive avec l'e-mail d'activation, et le mode d'emploi est réécrit
Le plugin LexIA-Studio installe LexIA Pro et LexIA Juris en une seule fois dans l'application Claude pour ordinateur, avec ses 14 compétences métier. C'est désormais la méthode d'installation recommandée : le lien de téléchargement figure directement dans l'e-mail d'activation, à côté du code à 6 chiffres, et reste accessible depuis l'espace client. Le mode d'emploi du site et la documentation PDF ont été réécrits autour du plugin. Depuis la version 1.6, toute question de droit ou de fiscalité française est confiée d'office à LexIA Juris, sur les textes officiels à jour, plutôt qu'à une recherche sur le web.
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Le plugin LexIA-Studio réunit en un seul fichier les deux connecteurs EDIVIA (LexIA Pro pour le foncier, l'urbanisme et l'immobilier, LexIA Juris pour le droit et la fiscalité), 14 compétences qui se déclenchent selon la question posée et 3 automatismes qui appliquent la méthode EDIVIA à chaque conversation. Trois changements pour l'utilisateur. D'abord l'installation : le lien de téléchargement du plugin est envoyé dans l'e-mail d'activation, avec le code à 6 chiffres, et le plugin se télécharge à nouveau à tout moment depuis l'espace client. Ensuite le mode d'emploi : la page d'installation dans Claude et la documentation PDF présentent le plugin en premier ; l'ajout des connecteurs à la main reste décrit comme variante. Enfin la méthode (versions 1.6.1 à 1.6.5) : toute question de droit ou de fiscalité française, y compris un barème, un plafond, un taux ou une date d'entrée en vigueur, est traitée par LexIA Juris sur les textes officiels mis à jour chaque nuit (codes et lois) et chaque semaine (doctrine BOFiP), plutôt que par une recherche sur le web ; les réponses se terminent par la liste des sources officielles citées. Les connecteurs séparés restent utilisables jusqu'au 31 décembre 2026. Sources : outils LexIA Pro et LexIA Juris (DILA, DGFiP, IGN, INSEE, ADEME, BRGM, SDES).
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Règlements d'urbanisme : plus de 6 000 communes déjà lues et conservées, pour des réponses immédiates
Lire le règlement d'un plan local d'urbanisme, souvent plusieurs centaines de pages, prend du temps, surtout lorsqu'il faut d'abord déchiffrer un document scanné. LexIA Pro conserve désormais de façon permanente le texte des règlements déjà lus : le premier utilisateur qui consulte une commune déclenche la lecture, tous les suivants reçoivent la réponse immédiatement. Plus de 6 000 communes, dans 91 départements, sont déjà couvertes, dont plus de 4 000 avec un règlement découpé zone par zone. La métropole de Lyon est servie avec ses arrondissements et ses communes déléguées.
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Le règlement écrit d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) compte souvent plusieurs centaines de pages, et certains ne sont publiés qu'en document scanné qu'il faut d'abord déchiffrer. LexIA Pro conserve désormais de façon permanente le texte des règlements qu'il a lus : la première consultation d'une commune déclenche la lecture, les suivantes, pour tous les utilisateurs, reçoivent la réponse immédiatement. Plus de 6 000 communes, dans 91 départements, sont déjà couvertes, dont plus de 4 000 avec un règlement découpé zone par zone. Le texte conservé est toujours celui de la version en vigueur publiée au Géoportail de l'Urbanisme : quand une commune révise ou modifie son plan, la nouvelle version est lue à son tour. Le découpage par zone permet de servir le chapitre de la zone de la parcelle et les dispositions communes qui s'y appliquent, plutôt que le document entier, et de filtrer par sujet (hauteur, emprise au sol, stationnement, implantation…). La lecture a aussi gagné en précision sur les mises en page difficiles : titres de zone en lettres espacées, règlements publiés en plusieurs livrets, secteurs rattachés à leur zone mère lorsque le texte le prouve. La métropole de Lyon est servie avec ses arrondissements et ses communes déléguées. Le règlement officiel, dont le lien est toujours fourni, fait foi. Source : Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Droit et fiscalité : codes et lois mis à jour chaque nuit, doctrine BOFiP chaque semaine, automatiquement
LexIA Juris suit désormais automatiquement le rythme des sources officielles : les codes et les lois sont relus chaque nuit dans la base Légifrance de la DILA, et la doctrine fiscale de l'administration (BOFiP) chaque semaine. Chaque réponse porte la date du fichier officiel servi, pour que l'utilisateur sache toujours de quand date le texte qu'il cite. Exemple : le 28 septembre, codes, lois et doctrine servis dataient tous du 27 septembre.
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Un texte juridique ou fiscal n'a de valeur que s'il est à jour. LexIA Juris relit chaque nuit les mises à jour publiées par la Direction de l'information légale et administrative (DILA) pour les 76 codes consolidés et les 889 textes non codifiés (lois, décrets et ordonnances), et chaque semaine les publications de la doctrine fiscale BOFiP de la Direction générale des finances publiques : nouveaux commentaires, mises à jour, rescrits. Le champ « source » de chaque réponse indique le fichier officiel servi et sa date : en cas de doute sur une réforme récente, l'utilisateur voit immédiatement si elle est prise en compte. Le contrôle de fraîcheur de la doctrine reste en place : chaque commentaire BOFiP est comparé aux articles de loi qu'il commente, et s'il a été dépassé par une modification législative, LexIA le signale et cite la règle en vigueur. Seul le droit en vigueur est servi : aucun texte abrogé ne peut être cité par erreur. Sources : DILA (base LEGI, Légifrance), DGFiP (BOFiP-Impôts), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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TVA immobilière : le transfert vers le Code des impositions sur les biens et services reporté au 1er janvier 2027, LexIA à jour
Les règles de TVA quittent le Code général des impôts pour le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Prévue au 1er septembre 2026, cette bascule a été reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. LexIA Pro et LexIA Juris appliquent cette règle dans chaque réponse de fiscalité immobilière : jusqu'au 31 décembre 2026, l'article 268 du CGI (TVA sur marge) et la doctrine BOFiP restent la référence, et les anciennes références au CGI resteront admises jusqu'au 30 juin 2028.
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L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie la taxe sur la valeur ajoutée : les articles de TVA quittent le Code général des impôts (CGI) pour le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Son entrée en vigueur, d'abord fixée au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Pour les professionnels de l'immobilier, la conséquence est simple : jusqu'au 31 décembre 2026, la TVA sur marge d'un marchand de biens reste régie par l'article 268 du CGI, et la doctrine BOFiP (BOI-TVA-IMM) reste la référence ; les anciennes références au CGI resteront admises jusqu'au 30 juin 2028. LexIA Pro (études marchand de biens, frais de notaire, simulateurs) et LexIA Juris appliquent cette règle dans chaque réponse de TVA immobilière et la rappellent une fois par réponse, avec la date du transfert. Les articles de TVA du CIBS seront servis à leur entrée en vigueur. Sources : ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 (JORF du 20 décembre 2025), ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (JORF du 28 juillet 2026), doctrine BOFiP (DGFiP).
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Prix de vente (DVF) : le marché des 24 derniers mois, la tendance année par année et le prix au m² Carrez
Une médiane calculée sur cinq ans de ventes mélange des marchés très différents. LexIA Pro rend désormais trois lectures des ventes réelles (DVF) : le marché des 24 derniers mois, à citer en premier pour une estimation ou une négociation, la trajectoire année par année, et l'historique complet. Pour les appartements en copropriété, le prix au m² est aussi calculé sur la surface Carrez, celle de l'annonce, qui engage le vendeur. Le prix au m² d'un logement se rapporte à la surface du logement : un garage ou une cave vendus avec lui sont signalés à part.
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Les ventes immobilières réelles (base DVF, Demandes de Valeurs Foncières, publiée par la Direction générale des finances publiques) remontent à 2020. Une médiane unique calculée sur toute cette période mélange cinq ans de marché et efface les hausses comme les baisses. LexIA Pro rend désormais trois lectures : le marché des 24 derniers mois, à citer en premier pour une estimation, une revente ou une négociation ; la trajectoire année par année ; et l'historique complet, qui donne la profondeur de l'échantillon. Le nombre de ventes figure toujours à côté de chaque prix : sous trois ventes, aucune médiane annuelle n'est affichée, car un prix isolé n'est pas un prix de marché. Pour les appartements en copropriété, un second prix au m² est calculé sur la surface Carrez, la surface privative légale sur laquelle un agent immobilier annonce et négocie, lorsque l'administration fiscale la publie ; LexIA précise toujours quelle surface il cite, pour ne jamais comparer l'une à l'autre. Chaque vente est comptée une fois, par acte, même lorsqu'elle comporte plusieurs lots, et le prix au m² d'un logement se rapporte à la surface du logement : un garage ou une cave vendus avec lui sont signalés à part au lieu d'abaisser le prix au m². Les ventes d'immeubles entiers et les ventes sur plan (en l'état futur d'achèvement) sont présentées dans leurs propres catégories. Utilité : avis de valeur, étude de marché, prix de revente d'une opération de marchand de biens, audit du prix d'une annonce. Source : DVF (DGFiP, publiée par Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Orientations d'aménagement et emplacements réservés : LexIA dit si la parcelle est concernée, et sur quelle surface
Une orientation d'aménagement et de programmation (OAP) ou un emplacement réservé peut bloquer ou orienter un projet : voie à élargir, équipement public prévu, principes d'aménagement imposés. LexIA Pro croise désormais le contour de la parcelle avec ces périmètres publiés au Géoportail de l'Urbanisme : il indique si la parcelle est concernée, la surface et le pourcentage grevés par un emplacement réservé, et précise quand une réponse négative est fiable.
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Deux prescriptions du plan local d'urbanisme pèsent directement sur un projet. Une orientation d'aménagement et de programmation (OAP) fixe des principes à respecter sur un secteur : accès, implantation, part de logements, espaces verts. Un emplacement réservé destine tout ou partie d'un terrain à un futur équipement public, une voie ou un espace vert ; son propriétaire peut exiger de la collectivité bénéficiaire qu'elle acquière le terrain (article L. 152-2 du Code de l'urbanisme). LexIA Pro croise désormais le contour exact de la parcelle avec les périmètres d'OAP et d'emplacements réservés publiés au Géoportail de l'Urbanisme. Pour une OAP, il indique si la parcelle est dans un secteur et fournit le document d'orientations. Pour un emplacement réservé, il indique la surface grevée en mètres carrés, le pourcentage de la parcelle et la nature de l'emplacement. Surtout, il précise si une réponse négative est fiable : elle l'est quand le plan local d'urbanisme numérise ces périmètres, ce que LexIA vérifie ; sinon, il renvoie au document écrit. Utilité : notaire, marchand de biens, géomètre et particulier avant un achat ou un dépôt de permis. Sources : Géoportail de l'Urbanisme (IGN, DGALN), Code de l'urbanisme (Légifrance, DILA), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Zones humides : LexIA repère désormais si un terrain est concerné, une contrainte qui peut interdire de remblayer ou de construire
Remblayer ou imperméabiliser un terrain en zone humide n'est pas libre : déclaration obligatoire au-delà de 1 000 m², autorisation au-delà de 10 000 m², avec risque de refus. LexIA Pro interroge désormais deux inventaires nationaux que ni Géorisques ni l'INPN ne couvraient, zones humides et tourbières, sites Ramsar, et calcule le croisement géométrique réel avec la parcelle : surface concernée, pourcentage, zones humides à moins de 500 mètres. Un résultat vide ne signifie jamais « terrain non humide » : LexIA le dit et renvoie vers l'agence de l'eau compétente et les annexes du PLU.
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Un terrain classé en zone humide est l'une des contraintes les plus lourdes qui existent sur un projet immobilier : assécher, mettre en eau, imperméabiliser ou remblayer un tel terrain n'est pas libre. Au-delà de 1 000 m² concernés (0,1 hectare), une déclaration à l'administration est obligatoire ; à partir de 10 000 m² (1 hectare), c'est une autorisation en bonne et due forme, avec instruction, délais et risque de refus. Beaucoup d'acquéreurs découvrent le problème après la signature. Jusqu'à présent, LexIA Pro restait muet sur ce point : les deux sources qu'il interrogeait, les risques naturels et technologiques (Géorisques, Bureau de Recherches Géologiques et Minières) et les zonages de protection de la nature (Inventaire National du Patrimoine Naturel : Natura 2000, zones naturelles d'intérêt écologique, parcs naturels régionaux, réserves naturelles), ne comportent tout simplement aucune donnée sur les zones humides. LexIA Pro interroge désormais deux inventaires nationaux supplémentaires : les zones humides et tourbières protégées au titre des règles agricoles européennes (couverture de toute la France), et les sites classés au titre de la convention internationale de Ramsar sur les zones humides d'importance mondiale (la Camargue, la Brenne, la baie du Mont-Saint-Michel…). Pour chaque parcelle analysée, LexIA calcule le croisement géométrique réel entre le contour exact de la parcelle et celui de la zone humide : il indique la surface concernée en mètres carrés, le pourcentage de la parcelle, et signale aussi les zones humides situées à proximité immédiate (500 mètres par défaut), car la continuité de l'eau dans le sol peut étendre la contrainte à un terrain voisin. Deux garde-fous. D'abord, les micro-chevauchements dus à l'imprécision du dessin des cartes (moins de 100 m² et moins de 1 % de la parcelle) sont identifiés comme tels et ne déclenchent pas une alerte injustifiée. Ensuite, et surtout : un résultat vide ne signifie jamais « terrain non humide ». Les inventaires dits « zones à dominante humide » des schémas directeurs d'aménagement des eaux ne sont diffusés par aucune source nationale unique, chaque agence de l'eau les publie de son côté, dans son propre format. LexIA le dit explicitement plutôt que de faire silence, et indique à l'utilisateur l'agence de l'eau compétente pour son secteur (Adour-Garonne, Artois-Picardie, Loire-Bretagne, Rhin-Meuse, Rhône-Méditerranée-Corse, Seine-Normandie, ou l'office de l'eau outre-mer) ainsi que les annexes du plan local d'urbanisme, où une planche « zones humides » est fréquemment jointe. Le caractère humide d'un terrain se constate en dernier ressort sur place, par examen du sol ou de la végétation : aucune carte ne remplace ce diagnostic. Utilité : marchand de biens et aménageur avant une offre, notaire à la rédaction du compromis (la mention doit y figurer, avec le cas échéant une condition suspensive d'obtention des autorisations), géomètre en étude de faisabilité, particulier avant l'achat d'un terrain à bâtir. Sources : zones humides et tourbières (Institut national de l'information géographique et forestière, Géoplateforme), sites Ramsar (Muséum national d'Histoire naturelle / PatriNat), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Plugin LexIA-Studio v1.5.3 : 14 compétences prêtes à l'emploi et 3 automatismes qui configurent tout pour vous
Le plugin LexIA-Studio réunit LexIA Pro et LexIA Juris en une seule installation dans votre IA : un fichier, un code à 6 chiffres, et 43 outils officiels connectés, sans projet à configurer ni consignes à recopier. La v1.5.3 apporte 14 compétences métier qui se déclenchent selon votre question (fiche d'urbanisme, étude marchand de biens, faisabilité, prospection, copropriété, baux, fiscalité du particulier, avis de valeur, audit des citations) et 3 automatismes qui appliquent seuls la doctrine EDIVIA. Coexistence avec les connecteurs actuels jusqu'au 31 décembre 2026.
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Le Plugin LexIA-Studio réunit toute la suite EDIVIA (LexIA Pro pour le foncier, l'urbanisme et l'immobilier, LexIA Juris pour le droit et la fiscalité) en une seule installation dans votre intelligence artificielle (Claude, Le Chat, ChatGPT). Un fichier à télécharger, un code d'activation à 6 chiffres à saisir, et 43 outils officiels connectés se retrouvent immédiatement disponibles dans votre IA, sans plus jamais avoir à configurer un « projet » avec vingt pages de consignes à recopier. Détails de la v1.5.3 : 14 compétences prêtes à l'emploi couvrent chacune un cas concret et se déclenchent automatiquement selon votre question, la fiche de synthèse d'urbanisme, l'étude marchand de biens (audit avant offre + balance chiffrée), l'étude de faisabilité d'un projet (surélévation, extension, division), l'étude de marché et la note d'attractivité d'une commune, la prospection foncière (dents creuses, biens dormants, passoires énergétiques, patrimoine de sociétés, friches), la recherche complète dans le droit et la fiscalité (76 codes, 894 lois et décrets, doctrine BOFiP, jurisprudence Cassation/Conseil d'État/Conseil constitutionnel), la copropriété (loi 65-557, majorités d'assemblée générale, courriers), les baux d'habitation (loi 89-462, congé bailleur, dépôt de garantie, expulsion), la fiscalité immobilière du particulier (plus-value, LMNP, IFI, démembrement), l'avis de valeur pour agent immobilier (fondé sur les ventes réelles DVF, le DPE, la tension du marché), l'audit avant achat pour particulier (langage clair, feux tricolores verts/oranges/rouges par thème), le nouvel audit anti-hallucination des citations juridiques (voir actualité ci-dessous), plus une compétence-guide qui liste tout et donne des exemples de prompts par métier. 3 automatismes (« hooks ») configurent la conduite du plugin sans aucune intervention : la doctrine EDIVIA (appel systématique des outils officiels, structure de réponse, bandeau de sources, refus d'inventer une référence) se charge à l'ouverture de chaque nouvelle conversation ; un verrou empêche qu'un livrable sorte avec un nom personnel en dur si l'utilisateur ne l'a pas fourni explicitement ; une télémétrie discrète mesure côté serveur la conformité des réponses (bandeau présent, aucune supposition, aucune référence inventée) pour piloter l'amélioration continue. Effet « projet préconfiguré automatique » : sans avoir à créer un projet ni recopier de consignes, chaque nouvelle conversation démarre déjà en mode application métier EDIVIA, la carte interactive de sélection de parcelles apparaît au premier message, le routage entre LexIA Pro (le terrain) et LexIA Juris (le droit) est automatique, les livrables sortent en HTML A4 imprimable à la charte EDIVIA (fiches, rapports, cartes, plans, tableaux), et la signature reste neutre par défaut pour ne jamais révéler l'identité du destinataire lors de démonstrations. Coexistence garantie jusqu'au 31 décembre 2026 avec les connecteurs séparés actuels (aucune coupure de service, aucune migration forcée). Public : particulier averti, marchand de biens, notaire, géomètre-expert, agent immobilier, avocat, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, syndic, collectivité, aménageur. Sources : outils officiels des sources connectées (DILA, DGFiP, IGN, INSEE, ADEME, BRGM, DGALN, DILA-BODACC, DGFiP-DVF), Licence Ouverte 2.0 (Etalab) pour les jeux DILA/DGALN/INSEE, conditions BOFiP pour la doctrine fiscale DGFiP.
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Nouvel outil « audit des citations » : détecter les hallucinations et retrouver les références réellement en vigueur
Une note juridique ou fiscale cite des articles, des instructions BOFiP, des arrêts, encore faut-il qu'ils existent et soient à jour. LexIA Juris vérifie désormais chaque référence une par une contre le corpus officiel (76 codes, 9 003 commentaires BOFiP, plus de 464 000 décisions) et rend un verdict par ligne : vérifiée, obsolète, introuvable ou hors périmètre. Chaque référence problématique reçoit une orientation issue d'une nouvelle recherche en base, jamais fabriquée de mémoire : règle à jour, articles voisins réellement existants, arrêts publiés sur le même sujet.
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Une réponse juridique ou fiscale, qu'elle vienne d'une intelligence artificielle sans connecteur, d'une note rédigée à la volée par un collègue ou d'un vieux document, cite des articles de loi, des instructions fiscales (BOFiP), des arrêts de la Cour de cassation, du Conseil d'État, des lois et des décrets. Encore faut-il que ces références existent vraiment et soient encore à jour. LexIA Juris propose désormais un outil dédié : l'utilisateur colle la réponse dans son intelligence artificielle et demande un audit ; LexIA extrait chaque référence citée, la vérifie une par une contre le corpus officiel (76 codes, 894 lois et décrets, 9 003 instructions BOFiP, plus de 464 000 décisions de justice publiées au Bulletin), et rend un rapport ligne par ligne avec un verdict par référence, vérifiée, obsolète, introuvable ou hors périmètre. Nouveauté centrale : chaque référence problématique reçoit une orientation concrète. Si un BOFiP est marqué obsolète parce qu'une loi postérieure a modifié la règle qu'il commente, LexIA affiche directement la règle à jour prête à citer (avec sa date d'entrée en vigueur et un rappel de la question du droit transitoire pour les situations anciennes). Si un article cité n'existe pas dans le Code (typique d'une hallucination d'intelligence artificielle : « article 150 VZ du CGI » alors que la série s'arrête à 150 VH), LexIA lance une nouvelle recherche et retourne la liste des articles voisins réellement existants dans la même série. Si un arrêt de la Cour de cassation ne se retrouve pas dans le corpus, LexIA propose des arrêts publiés au Bulletin sur le même sujet (le corpus est limité aux arrêts publiés au Bulletin, il ne contient pas les arrêts inédits). Règle éditoriale absolue : aucune suggestion n'est jamais fabriquée de mémoire, chaque orientation vient d'une nouvelle vérification en base officielle. Utilité : un notaire, avocat, expert-comptable ou marchand de biens qui reçoit une note écrite par quelqu'un d'autre (ou par une intelligence artificielle sans connecteur officiel) peut la valider en un prompt avant transmission au client, avec une liste claire des corrections à faire. Un particulier averti peut de la même manière contrôler une note reçue de son conseil avant décision. La compétence se déclenche automatiquement en tapant « audite ces citations », « vérifie ces sources », « contrôle des références », « y a-t-il des hallucinations », ou en collant un texte contenant des références légales et en demandant une vérification. Sources : Légifrance codes/LEGI (DILA), doctrine BOFiP (DGFiP), jurisprudence Cassation/CE/Conseil constitutionnel (DILA), Licence Ouverte 2.0 (Etalab) pour DILA, conditions BOFiP pour DGFiP.
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LexIA référencé au catalogue officiel des réutilisations de data.gouv.fr
LexIA figure désormais au catalogue officiel des réutilisations de data.gouv.fr, la plateforme des données publiques de l'État (DINUM), sous l'intitulé « Accès en langage naturel aux données juridiques, fiscales et foncières publiques via une IA conversationnelle ». La fiche recense les jeux de données emblématiques mobilisés (Légifrance/LEGI, BOFiP, DVF, Cadastre, SIRENE, BODACC, DPE, données communales INSEE), parmi plus de vingt bases officielles connectées au total. Ce référencement s'inscrit dans le prolongement direct de la politique d'ouverture des données publiques : l'État ouvre les données, EDIVIA les connecte à votre IA, votre IA répond en citant la source officielle. Un article de blog raconte le fondement de cette démarche, de la décision n° 99-421 DC du Conseil constitutionnel (accessibilité et intelligibilité de la loi, objectif de valeur constitutionnelle) à la loi pour une République numérique de 2016. Sources : data.gouv.fr (DINUM), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
Lire l'article « Nul n'est censé ignorer la loi » → -
Ventes immobilières (DVF) : regroupement des « ventes en bloc » pour des prix au m² plus justes
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est le registre public, publié par l'administration fiscale, de toutes les ventes immobilières réalisées en France. Elle comporte une limite structurelle bien connue des professionnels : lorsqu'un même acte vend plusieurs biens d'un coup (par exemple un immeuble comprenant plusieurs appartements et un local commercial), le prix TOTAL de la vente est recopié à l'identique sur chacun des biens. Conséquence : une même vente apparaît en plusieurs lignes, et le prix au mètre carré affiché devient aberrant (le prix de tout l'immeuble divisé par la surface d'un seul appartement). LexIA Pro corrige désormais ce défaut automatiquement et de façon universelle, sur l'ensemble des communes de France : les ventes « en bloc » sont détectées et regroupées en une seule opération, avec le détail des biens qui la composent, et un prix au mètre carré recalculé sur la surface totale réellement vendue. Les ventes en bloc mêlant des natures de biens différentes (habitation + commerce) sont même isolées des moyennes par type, pour ne pas fausser les repères de prix. Résultat : des analyses de marché et des comparaisons de prix nettement plus fiables, aucune donnée inventée, seulement un traitement plus intelligent de la donnée officielle. À notre connaissance, LexIA est le seul outil du marché à opérer ce redressement. Source : ventes immobilières DVF (administration fiscale / DGFiP, open data via Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Historique cadastral d'une parcelle : retrouver ses parcelles mères, filles et sœurs (divisions successives)
LexIA Juris sait désormais retracer l'histoire cadastrale d'une parcelle. À partir d'une adresse ou d'une référence de parcelle, il remonte l'arbre généalogique du foncier : les parcelles « mères » et « grands-mères » dont elle est issue (son origine), les parcelles « filles » nées de ses divisions ultérieures, et les parcelles « sœurs » créées lors de la même opération, avec, pour chaque mouvement, sa nature (document d'arpentage, remaniement, lotissement…) et sa date. Les surfaces des parcelles encore existantes sont indiquées en ares et centiares, comme au cadastre ; une parcelle mère qui a été divisée n'existant plus, elle est clairement signalée comme telle. Le résultat s'affiche sous forme de carte de filiation à la charte EDIVIA : un arbre visuel et un tableau. Utile aux notaires pour retracer l'origine d'un bien avant un acte, comme aux géomètres et marchands de biens pour repérer qu'un grand terrain a été détaché d'une parcelle plus vaste ou retrouver un ancien numéro. La donnée provient des Documents de Filiation Informatisés (DFI), le registre de l'administration fiscale qui trace les divisions de parcelles depuis l'informatisation du cadastre (années 1980-1990). La couverture est chargée région par région : la région Provence-Alpes-Côte d'Azur ouvre le bal, avec plus de 2,5 millions de mouvements de filiation sur ses six départements. Sources : Documents de Filiation Informatisés (administration fiscale / DGFiP), cadastre (IGN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Carte de sélection : 39 analyses prêtes à lancer, classées par thématique
La carte interactive de sélection de parcelles fait peau neuve. La carte occupe désormais tout l'écran, et une barre d'outils discrète apparaît en dessous, avec huit menus déroulants par thématique : étude & urbanisme, marché & valeur, commune & investissement, prospection foncière, sociétés & propriétaires, marchand de biens, cartes & livrables, et droit & fiscal (avec LexIA Juris). Chaque menu propose des analyses prêtes à lancer, 39 au total : fiche de synthèse d'urbanisme, ventes réelles du quartier, diagnostics de performance énergétique, note d'investissement de la commune, plan de prospection complet en cinq gisements, faisabilité d'un projet (surélévation, division…), étude marchand de biens, plan avec profils du terrain, vues aériennes anciennes, etc. Le principe reste d'une simplicité totale : on clique ses parcelles sur la carte (ou on renseigne simplement la commune pour les analyses communales), on clique une analyse, la demande est copiée, déjà remplie avec les références exactes des parcelles choisies, puis on la colle dans son intelligence artificielle (Claude ou Le Chat) : l'étude démarre aussitôt sur les données officielles. Les demandes qui nécessitent une précision impossible à deviner (prix envisagé, surface, numéro SIREN d'une société) l'indiquent clairement entre crochets, à compléter avant l'envoi. Sources : photographie aérienne, plan et cadastre (IGN / Géoplateforme), adresses (Base Adresse Nationale, Etalab), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Nouvelle page « Trucs & astuces IA » : payer moins, obtenir mieux
Nouvelle page pratique sur edivia.fr, ouverte à tous : comment réduire sa facture d'intelligence artificielle et fiabiliser les réponses, sans être un spécialiste. Au programme : une sélection resserrée de quatre utilitaires gratuits, un seul par besoin, le meilleur de sa catégorie, pour préparer ses documents avant de les confier à une IA (découper et compresser un PDF, rendre lisible un document scanné, convertir un fichier Word ou Excel dans un format léger que les IA lisent mieux et moins cher, puis reconvertir le résultat en document Word impeccable), plus une IA gratuite à installer sur son propre ordinateur pour les tâches sans enjeu. La page détaille aussi sept réflexes de bon usage à forte valeur (faire poser ses questions par l'IA avant qu'elle réponde, montrer un exemple plutôt qu'expliquer, faire corriger au lieu de faire refaire, exiger les sources…), trois « astuces » périmées à désapprendre, et une check-list finale à imprimer. Tous les outils recommandés travaillent en local, sur le poste de l'utilisateur : aucun document confidentiel n'est envoyé sur un serveur tiers. Page accessible depuis le menu « Astuces IA ». Un article de blog l'accompagne : « Pourquoi votre facture IA explose (et les 4 gestes qui la divisent) ».
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Lien direct vers les textes réglementaires des servitudes d'utilité publique (PPRSM, arrêtés, décrets)
Quand une parcelle est concernée par une servitude d'utilité publique (SUP), Plan de Prévention des Risques (PPRSM, PPRN, PPRi…), périmètre de monument historique, site classé, Site Patrimonial Remarquable, servitudes d'aérodrome, etc. LexIA Pro remonte désormais l'URL directe du PDF du texte réglementaire de chaque servitude, en plus de son libellé et de son type. Cela permet à l'utilisateur de cliquer sans détour vers le vrai texte applicable (arrêté préfectoral, décret, plan de zonage réglementaire) au lieu d'aller le chercher à la main dans le Géoportail de l'urbanisme. Fonctionne universellement sur toutes les communes de France, le lien est construit à partir de la référence GPU officielle DGALN et pointe directement vers data.geopf.fr. Sources : Géoportail de l'Urbanisme (DGALN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Fiche de synthèse d'urbanisme : couverture élargie aux Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (centres historiques)
LexIA Pro sait désormais lire les Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), les règlements d'urbanisme des centres historiques classés « Site Patrimonial Remarquable » (environ 110 villes en France). Jusqu'ici, sur ces villes, LexIA remontait un pavé de texte brut du règlement et laissait l'intelligence artificielle chercher elle-même la section applicable, long, coûteux, imprécis. Désormais, la fiche de synthèse d'urbanisme fonctionne sans distinction sur un Plan Local d'Urbanisme classique ou un PSMV : LexIA détecte automatiquement la vraie zone réglementaire (le libellé graphique affiché sur la carte -« Secteur A », « Secteur B »…, n'est PAS la zone réglementaire d'un PSMV, la vraie zone est unique et se nomme USS, USA, USB… selon la ville) et extrait directement les règles applicables. Trois améliorations combinées : détection de la zone réglementaire réelle par déduction automatique, reconnaissance des nomenclatures spéciales (USS, SPR, DGA, DGZ…), extraction ciblée du texte autour de la zone au lieu d'un tronçon aveugle. Sources : règlements d'urbanisme (Géoportail de l'Urbanisme, DGALN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Carte d'évolution d'une parcelle : photos aériennes anciennes (« remonter le temps »)
Nouvelle carte comparative A4 paysage pour une parcelle : à gauche la vue aérienne d'aujourd'hui avec le cadastre, à droite les photographies aériennes anciennes de l'Institut national de l'information géographique et forestière (IGN), commutables par époque (années 1950-1965, 1965-1980, des années 2000 à aujourd'hui), avec le cadastre superposable et le contour de la parcelle. Les deux cartes sont synchronisées : on suit l'évolution du terrain dans le temps d'un simple coup d'œil. Utile aux marchands de biens et aux géomètres : ancienneté d'une construction, anciennes limites de propriété ou chemins disparus, anciennes stations-service et ateliers (repérage de sols potentiellement pollués). C'est une donnée technique d'aide à la compréhension, pas une preuve juridique. Les époques proposées s'adaptent automatiquement au secteur (l'IGN complète sa couverture progressivement) et tout est consulté en direct, sans rien stocker. Source : orthophotographies actuelle et historiques (IGN, Géoplateforme), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Prospection foncière inversée : trouver des parcelles par commune + superficie
Nouveau mode de prospection : au lieu de partir d'une parcelle déjà connue, partez d'une commune et de vos critères (superficie minimale, terrain nu ou bâti, forme de société…) et LexIA remonte la liste des parcelles correspondantes avec le nom de la société qui les détient (société civile immobilière, SARL…), l'inverse du cadastre habituel, qui exige de connaître la parcelle au départ. Idéal pour les marchands de biens, lotisseurs, promoteurs et collectivités qui veulent cibler des terrains et identifier directement leur propriétaire. Sources : fichier foncier des personnes morales (administration fiscale / DGFiP), cadastre (IGN), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Patrimoine foncier des sociétés (fichier foncier DGFiP) : 8 régions couvertes
Le patrimoine foncier des sociétés, quelle société civile immobilière, SARL ou foncière détient quelle parcelle, provient du fichier foncier des personnes morales de l'administration fiscale, qui ne recense que les biens détenus par des sociétés (jamais les particuliers). La couverture s'étend fortement : après la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, sept nouvelles régions sont désormais chargées, l'Occitanie (13 départements), Auvergne-Rhône-Alpes (12), Nouvelle-Aquitaine (12), Île-de-France (8), Hauts-de-France (5), Grand Est (10) et Bourgogne-Franche-Comté (8), soit plus de 13 millions de parcelles supplémentaires détenues par des sociétés. Sources : fichier foncier des personnes morales (administration fiscale / DGFiP), Licence Ouverte 2.0 (Etalab).
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Noter l'attractivité d'une commune pour investir (note /100)
Nouvelle note d'investissement /100 d'une commune, pensée pour les investisseurs et conseillers en gestion de patrimoine. LexIA agrège cinq critères, chacun à partir de données publiques réelles : la tension du marché du logement (zonage officiel A/B/C), le rendement locatif brut (loyers de marché rapportés aux prix de vente réels), le niveau de services et d'équipements par habitant, la solvabilité du bassin (revenus, taux de pauvreté) et la dynamique de construction (permis de construire). Chaque critère est noté puis pondéré ; un critère sans donnée est écarté, jamais comblé par une valeur inventée. C'est un repère macro (distinct de l'analyse du marché immobilier seul), à confirmer par une étude locale. Sources : zonage ABC (DGALN), loyers (ANIL), ventes DVF (administration fiscale), revenus et équipements (INSEE), permis de construire Sit@del (SDES).
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Vérifier la faisabilité juridique d'un projet
Pour un projet sur une parcelle (surélévation, extension, division, changement d'usage, démolition-reconstruction, construction neuve, piscine), LexIA réunit en une fois la zone d'urbanisme applicable, les seules règles du PLU qui concernent le projet (hauteur, implantation, emprise, stationnement…) et les points de droit à connaître, articles de code et thèmes de jurisprudence à vérifier (refus de permis, recours de voisinage, servitudes). Un pont entre les règles d'urbanisme et la jurisprudence, pour préparer un dossier en connaissance de cause. LexIA prépare et structure ; elle ne plaide pas et ne remplace ni l'avocat ni le géomètre-expert. Sources : zonage et règlement d'urbanisme (Géoportail de l'Urbanisme, DGALN), Code de l'urbanisme, jurisprudence (Légifrance / DILA).
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Permis de construire : la dynamique d'une commune et « qui y construit »
LexIA intègre le registre national des permis de construire (base Sit@del du ministère de la Transition écologique), pour l'ensemble des communes françaises. Pour une commune donnée, il dresse la « météo construction » : nombre de permis et de logements autorisés chaque année, part de démolitions-reconstructions, dominante maisons ou appartements, tendance (accélération ou ralentissement), quartiers les plus actifs, et surtout les principaux constructeurs identifiés par leur nom lorsque le demandeur est une société (promoteurs, sociétés civiles, bailleurs). Utile aux lotisseurs, promoteurs, marchands de biens et collectivités. Source : permis de construire Sit@del (SDES, ministère de la Transition écologique).
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Repérer les biens « dormants » d'un secteur
LexIA croise le fichier foncier des sociétés, le journal officiel des annonces commerciales (entreprises en difficulté, ventes et cessions) et les données d'entreprise pour faire remonter les parcelles statistiquement les plus proches d'une mise en vente (société en difficulté, dirigeant âgé, vacance). Un outil de repérage en amont du marché, pour les marchands de biens et investisseurs. Sources : fichier foncier des personnes morales (administration fiscale), BODACC (journal officiel des annonces commerciales, DILA), répertoire des entreprises (INSEE / INPI).
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Cartographier les passoires énergétiques à rénover d'un secteur
LexIA localise, dans un rayon autour d'une commune, les logements les plus énergivores (étiquettes F et G) avec leur adresse et leur surface, et fournit le contexte utile : prix de revente du marché local (ventes réelles), budget indicatif de remise à niveau énergétique (barème de coûts vérifié) et prime « valeur verte » liée à l'amélioration de l'étiquette. Outil de repérage pour la rénovation : il n'invente aucun prix d'achat, la marge réelle d'une opération se calcule ensuite sur un prix d'acquisition réel, dans le simulateur marchand de biens. Sources : diagnostics DPE (ADEME), ventes DVF (administration fiscale via Etalab), barème de coûts EDIVIA, valeur verte des Notaires de France.
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Amélioration : âge du bâti et repérage des rénovations à la parcelle
L'analyse d'un bâtiment indique désormais une estimation de son année de construction (en croisant diagnostics énergétiques, permis de construire et époque du voisinage) et un signal de rénovation : bâti neuf ou reconstruit (permis avec démolition), rénovation lourde (extension, surélévation) ou bien ancien jamais rénové, un repère précieux pour cibler les biens à fort potentiel travaux. Lorsque le constructeur est une société, son nom est indiqué, et l'activité de permis du quartier est résumée. Sources : permis de construire Sit@del (SDES), diagnostics DPE (ADEME), référentiel national des bâtiments (IGN).
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Amélioration : audit du prix d'une annonce & réponses ciblées sur le règlement
Deux améliorations du quotidien. D'abord, l'estimation d'un bien accepte désormais le prix affiché d'une annonce et le confronte à l'estimation à caractéristiques comparables : écart en pourcentage, verdict (au-dessus, dans, ou en dessous du marché) et marge de négociation indicative. Ensuite, sur une question précise concernant le règlement d'urbanisme (hauteur, implantation, stationnement, destinations…), LexIA ne restitue plus tout le PLU mais cible et ne renvoie que les règles qui répondent à la question, réponse plus rapide et plus lisible, avec le lien vers le règlement complet. Sources : ventes DVF (administration fiscale via Etalab), règlement d'urbanisme (Géoportail de l'Urbanisme, DGALN).
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Estimer un bien : valeur, classe énergétique et coût des travaux
LexIA estime désormais la valeur d'un logement à partir des ventes réelles du voisinage (base officielle des transactions immobilières, DVF), avec une fourchette basse / médiane / haute resserrée sur des biens comparables (même type, surface proche, ventes récentes). Chaque vente est rapprochée de son étiquette énergie (le DPE, diagnostic de performance énergétique) pour situer le bien parmi les classes A à G et mesurer la part de passoires thermiques (classes F et G) de la commune. Pour un bien classé F ou G, LexIA rappelle l'interdiction progressive de mise en location (loi Climat et Résilience : classe G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) et chiffre le budget de rénovation à partir d'un barème de coûts vérifié (peinture, plomberie, électricité, isolation, menuiseries, toiture…), sans jamais inventer de montant. Sources : transactions DVF (administration fiscale via Etalab), diagnostics DPE (ADEME), valeur verte des Notaires de France.
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Rapports d'étude en PDF (charte EDIVIA)
LexIA produit désormais ses études (marché immobilier, synthèses…) sous forme de rapport A4 soigné aux couleurs EDIVIA, chiffres-clés, tableaux et graphiques, directement imprimable ou enregistrable en PDF. Un livrable propre et universel, prêt à transmettre.
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Radar d'opportunités : entreprises en difficulté & ventes de fonds
LexIA scrute le journal officiel des annonces commerciales (BODACC) par département et période : procédures collectives (liquidations, redressements), ventes et cessions de fonds de commerce. Pour les sociétés concernées (SCI, SARL…), il vérifie automatiquement si elles détiennent du foncier, afin de repérer celles, en difficulté, qui possèdent du patrimoine immobilier. Sources : BODACC (DILA) et fichier foncier des personnes morales (administration fiscale).
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Rendement locatif : loyers de marché + calcul automatique
L'étude de marché d'une commune affiche désormais le loyer d'annonce estimé au m² (charges comprises) pour les appartements (toutes tailles, petits T1-T2, grands T3 et plus) et les maisons, avec un indice de fiabilité, et calcule un rendement locatif brut indicatif en croisant ce loyer avec les prix de vente réels (DVF). Source : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Défiscalisation immobilière : le panorama d'une commune
En une question, LexIA réunit le zonage logement officiel de la commune (classement A bis / A / B1 / B2 / C, qui mesure la tension entre l'offre et la demande de logements et conditionne les plafonds de loyers) et les dispositifs de défiscalisation mobilisables : Denormandie (rénovation dans l'ancien en zone Action Cœur de Ville ou en Opération de Revitalisation de Territoire) et Malraux (immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable). Sources : ministère du Logement, Agence nationale de la cohésion des territoires, ministère de la Culture.
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Nouvelles données communales : taxe foncière, loi Littoral & loi Montagne
L'analyse d'une commune affiche désormais le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties voté localement (source : Direction générale des finances publiques), utile pour estimer la charge de détention d'un bien. Et l'analyse d'urbanisme d'une parcelle signale si la commune relève de la loi Littoral ou de la loi Montagne, avec les conséquences sur la constructibilité (construction en continuité de l'existant, protections renforcées). Listes officielles du ministère de la Transition écologique.
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Règlement d'urbanisme : le bon chapitre de zone, à coup sûr
L'extraction du règlement isole désormais le chapitre exact de la zone de la parcelle analysée, même quand le document répète les intitulés de zone ou comporte des zones d'urbanisation future (1AU, 2AU). Résultat : une fiche de synthèse complète, sans règles d'une autre zone mélangées.
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Jurisprudence : fiabilité renforcée
Lecture structurée des arrêts (on isole la règle posée par la Cour, jamais un moyen rejeté) et citation par le vrai numéro de pourvoi officiel, avec repli sur la référence au Bulletin. Objectif : zéro contresens, zéro référence inventée.
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Décrets d'application intégrés
Le périmètre passe de 7 lois à 894 textes non codifiés (~3 473 articles en vigueur) : ajout de 887 décrets et ordonnances métier, copropriété (décret 67-223), géomètre (96-478), notariat (73-609), agent immobilier / loi Hoguet (72-678)… Texte intégral consultable.
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Données entreprises intégrées (comme un annuaire pro)
Recherche de sociétés au niveau national (par nom, activité ou forme), avec identité, dirigeants et comptes publiés, plus le patrimoine foncier des sociétés (SCI…) là où la base est chargée. Idéal pour préparer un dossier ou identifier un propriétaire personne morale.
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Outils simplifiés + risques enrichis
Regroupement des outils en familles plus lisibles, et analyse des risques désormais factuelle à la parcelle : aléa retrait-gonflement des argiles au point, installations classées (ICPE / Seveso) avec distances, catastrophes naturelles par type (GASPAR).
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DPE, DVF et copropriété : chacun sa carte
Le DPE (recherche par rayon), les ventes immobilières (DVF) et les copropriétés (registre national RNC / ANAH) ne s'affichent plus seulement en texte : carte interactive, avec vue Street View, et tableau prêt à exporter.
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Bandeau « Sources officielles » partout
Chaque réponse se termine désormais par le détail des sources officielles mobilisées (éditeur, base, date), traçabilité bout-en-bout sur tous les outils LexIA Pro et LexIA Juris.
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Nouvelle carte interactive
Sélection de plusieurs parcelles au clic, fonds commutables (orthophoto IGN, plan IGN, cadastre), recherche par adresse ou référence cadastrale, pour lancer une analyse foncière en un geste.
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Prospection foncière & propriétaires
Recherche inversée : partez d'une commune et de critères (zone constructible, dent creuse, grand terrain…) pour identifier des parcelles et leurs propriétaires sociétés (SCI…). Pour les particuliers, la demande de relevé de propriété (CERFA) est pré-remplie automatiquement.
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Règlement d'urbanisme lu au mot près
Le règlement écrit du PLU est extrait fidèlement, même quand certaines dispositions sont des images scannées (reconnaissance de texte), avec prise en charge des communes au RNU et filtrage des artefacts de zonage.
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Simulateur de faisabilité marchand de biens
Balance et rentabilité d'une opération MDB calculées dans un simulateur interactif : prix d'acquisition, lots, travaux, régime de TVA, financement.
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Le socle juridique complet
76 codes (161 306 articles en vigueur), BOFiP intégral (9 003 commentaires fiscaux) et 464 400 décisions de jurisprudence (Cassation, Conseil d'État, CAA, Conseil constitutionnel), plus 356 modèles de documents et de courriers.
C'est quoi LexIA ? Des connecteurs, pas une appli.
LexIA Pro et LexIA Juris sont des connecteurs MCP : ils branchent l'IA que vous utilisez déjà (Claude, Le Chat…) directement sur les bases de données officielles françaises. Rien à installer, aucune nouvelle application à apprendre, vous boostez votre IA, déjà très puissante pour raisonner et rédiger, avec de la donnée officielle, sourcée et datée.
L'IA seule
Elle interprète, comble les trous… et invente parfois un article ou un arrêt qui n'existe pas.
L'IA + LexIA
Elle va chercher la donnée à la source officielle, la cite, et refuse d'inventer : si ce n'est pas couvert, elle le dit.
Le tout édité par EDIVIA, éditeur français de connecteurs MCP : la DATA connectée à l'IA.
Les 34 outils de LexIA Pro
Parcelle & urbanisme
- Cadastre d'une parcelle (surface, références)
- Zonage d'urbanisme (PLU) et servitudes
- Règles du PLU, ciblées sur la question posée
- Fiche de synthèse urbanisme prête à l'emploi
- Faisabilité juridique d'un projet (règles + jurisprudence)
- Audit complet d'une parcelle
Bâtiment, énergie & risques
- Bâti existant (âge, surfaces, rénovations)
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Risques naturels et environnement
- Copropriété (registre national)
Marché & valeur
- Ventes immobilières réelles du secteur (DVF)
- Étude de marché : prix, loyers, rendement, estimation
- Frais de notaire / d'acquisition
- Défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux, zonage A/B/C)
- Aides publiques à la rénovation (ANAH, MaPrimeRénov')
Prospection & décision
- Identifier des parcelles d'un secteur (constructible, opportunités)
- Recherche inversée par critères (fichier foncier des sociétés)
- Repérer les biens « dormants »
- Cartographier les passoires énergétiques à rénover
- Dynamique de construction d'une commune (« qui construit »)
- Note d'attractivité investissement d'une commune (/100)
- Friches à réhabiliter
- Étude marchand de biens (balance / rentabilité)
- Identifier un propriétaire (demande de relevé)
Sociétés & foncier
- Recherche d'entreprises (national)
- Fiche société consolidée + patrimoine foncier
- Patrimoine immobilier d'une société
- Radar d'entreprises en difficulté (BODACC)
Commune & territoire
- Profil socio-économique complet d'une commune
Cartes & livrables
- Carte cartographique
- Carte interactive de sélection de parcelles
- Plan de parcelle avec profils altimétriques (coupes du terrain : pente, dénivelé, relief)
- Rapport PDF aux couleurs EDIVIA
- Tableau
Les 8 outils de LexIA Juris
Lois & codes
- Recherche dans les 76 codes français consolidés (articles en vigueur)
- Recherche dans les lois et décrets non codifiés (copropriété, géomètre, notariat, loi Hoguet…)
Fiscalité
- Doctrine fiscale officielle (BOFiP), commentaires de l'administration
Jurisprudence
- Cour de cassation (lecture structurée : règle posée, n° de pourvoi)
- Conseil d'État et cours administratives d'appel
- Conseil constitutionnel
Modèles de documents et de courriers
- Catalogue de modèles de documents et de courriers (statuts de société, baux, compromis, mises en demeure, réclamations…)
- Récupération du modèle complet, prêt à adapter
Toute la DATA connectée, à ce jour
Voici l'ensemble des bases officielles que LexIA branche directement dans votre IA. Toutes ces sources sont des organismes publics français (IGN, INSEE, impôts, ministères, agences de l'État). Chaque donnée est citée avec sa source. Périmètre arrêté au 9 novembre 2026.
LexIA Pro : foncier, urbanisme & territoire
LexIA Juris : droit & fiscalité
Données officielles diffusées sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab). LexIA n'invente jamais : chaque réponse cite ses sources datées, et signale explicitement lorsqu'une donnée n'est pas couverte.